Lei 8245/91 Comentada (Lei do Inquilinato)

Por meio deste post, pretendo comentar, artigo por artigo, a lei 8245/91 (lei do inquilinato) artigo por artigo.

Parece complicado, mas vou mostrar que, na prática, a lei é bastante fácil de entender.

Claro que este artigo vai ficar um pouco extenso, já que a lei tem mais de 70 artigos.

Todavia, para facilitar a sua vida, vou colocar um título elucidativo em cada grupo de artigos.

Desta forma, caso seu objetivo seja um assunto específico (por exemplo, direito de preferência), basta ir direto ao capítulo relacionado.

A primeira coisa que a lei faz é definir, no artigo primeiro, seu objeto, ou seja, quais são os casos regulamentados pela lei 8245.

Vou explicar no próximo tópico.

Para deixar tudo mais didático, vou anexar alguns vídeos no decorrer deste post que comentam, artigo por artigo, a lei 8.245.

Quais locações serão regulamentadas pela Lei 8245/91?

De forma simples e direta, o art. 1ª dispõe que a lei do inquilinato regula a locação de imóvel urbano, cumpre citar:

Art. 1º A locação de imóvel urbano regula – se pelo disposto nesta lei:

Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais:

a) as locações:

1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações pública;

2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;

3. de espaços destinados à publicidade;

4. em apart- hotéis, hotéis – residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar;

b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.

Observe que o dispositivo afasta, expressamente, a regulamentação da locação de alguns bens imóveis.

Apenas a título de curiosidade, é interessante notar que há certa falta de técnica na exclusão apontada pelo legislador.

A locação de imóveis da União, por exemplo, não segue o Código Civil, mas sim a lei 8.666 (lei de licitações e contratos administrativos).

Em verdade, na hipótese da União ser locatária é que, de fato, não há licitação e, portanto, segue-se o Código Civil.

Também não são regulamentados pela lei do inquilinato a locação de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos.

Vaga autônoma é aquela que tem matrícula própria, ou seja, separada da matrícula do imóvel (algo bastante raro nos dias de hoje).

Nós estudamos um pouco sobre as espécies de vagas de garagem quando explicamos o tema “condomínio edilício“

Embora seja óbvio, ante a redação do caput do art. 1ª, é importante repisar: a lei 8245 não regulamenta a locação de bens móveis.

A locação de veículos, por exemplo, segue o disposto no Código Civil.

Podemos afirmar que a lei 8245 regulamenta, em síntese, a locação de imóvel urbano residencial, comercial e industrial.

Lei 8245/91: Como funciona a responsabilidade solidária no contrato de locação?

Art. 2º Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende – se que são solidários se o contrário não se estipulou.

Parágrafo único. Os ocupantes de habitações coletivas multifamiliares presumem – se locatários ou sublocatários.

O artigo 2ª esclarece que, existindo mais de um locatário, serão eles considerados devedores solidários, exceto se o locador renunciar à solidariedade por meio do contrato de locação.

Você deve estar se perguntando: “mas o que é devedor solidário?”.

Eu já expliquei o tema aqui quando falamos de “obrigação solidária”.

Aliás, temos um vídeo específico dedicado ao assunto.

Em apertada síntese, devedor solidário significa que qualquer dos devedores responde integralmente pelo débito.

Em outras palavras, pode o locador cobrar o débito integralmente de qualquer um dos devedores.

Lembro, por oportuno, que em Direito Civil, há uma famosa regra de ouro bastante conhecida entre os operadores do Direito: “a solidariedade não se presume” (art. 265 do CC/02).

Para deixar claro, a solidariedade existe apenas quando definida pela vontade das partes ou pela lei.

Neste caso, a própria legislação impõe a solidariedade, motivo pelo qual deve o locatário ater-se a esse ponto quando firmar um contrato de locação junto com outros locatários.

É preciso vênia conjugal (consentimento do cônjuge) para assinar um contrato de locação?

Art. 3º O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos.

Parágrafo único. Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente.

O artigo 3ª da lei 8245 é bastante simples e autoexplicativo.

A vênia conjugal, como regra, não é exigida em um contrato de locação de imóvel urbano, exceto quando o prazo do contrato superar 10 anos.

Entretanto, é interessante observar que a ausência de vênia conjugal no contrato de locação que supera 10 anos não invalida o contrato, mas apenas não obriga o cônjuge a observar o prazo excedente.

Contrato de locação por prazo determinado na Lei 8245/91

Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2º do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.

Segundo o art. 4º da Lei 8245, existindo prazo definido no contrato de locação, não pode o locador reaver o bem imóvel.

A leitura isolada do art. 4ª pode criar a falsa ideia no leitor de que, existindo prazo no contrato, não poderá o locador despejar o locatário em qualquer hipótese.

É claro que a lei 8245 não pretende dizer isso.

Na locação residencial, por exemplo, existindo motivo (por exemplo, não pagamento de aluguéis), poderá o locador ajuizar ação de despejo, ainda que o contrato de locação seja por prazo determinado.

Não seria razoável imaginar que o legislador dá um bônus aquele que descumpre uma obrigação legal (art. 23, I, Lei 8245) só porque o contrato tem prazo determinado.

O que a lei dispõe, em verdade, é que, existindo prazo, o locador precisa necessariamente de um motivo para despejar. É o que chamamos de despejo por denúncia cheia (com apresentação de justificativa).

Na prática, a ação de despejo por denúncia cheia é um pouco complicada, pois é preciso apresentar a justificativa que poderá ser, por exemplo, o não pagamento de alguns aluguéis.

Ocorre que, neste caso, pode o locatário purgar a mora, ou seja, pagar, em juízo, os aluguéis devidos para permanecer no imóvel e evitar a rescisão do contrato de locação (art. 62, II, lei 8245).

Isso deve ser feito no prazo de 15 dias, contado da juntada do mandado de citação aos autos.

Em contraposição, existe, também, a ação de despejo por denúncia vazia (sem apresentação de justificativa) que, para poder ser utilizada, depende de alguns requisitos.

Explicarei mais sobre o tema ainda nesse post quando alcançar os artigos relacionados.

Por ora, é importante destacar que a ação de despejo por denúncia vazia não pode ser utilizada na rescisão antecipada do contrato de locação por prazo determinado.

Na prática, para rescindir o contrato antecipadamente sem motivo, precisará o locador pagar a respectiva multa prevista no contrato.

O mesmo artigo destaca que o locatário poderá devolver o imóvel, mas deverá pagar multa, exceto quando, cumulativamente:

1. A devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato;
2. O locatário notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.

Para o Direito do Trabalho, considera-se transferência efetiva aquela realizada para outro município.

Observe que o locatário, aqui, tem o direito de, por conta própria, findar o contrato.

Trata-se de espécie de direito potestativo, ou seja, uma prerrogativa jurídica de rescindir, unilateralmente, sem que a parte possa contestar o motivo.

É o que chamamos, em Direito Civil, de resilição contratual.

• Dica: para entender o que é resilição contratual, assista nosso vídeo sobre “Formação e Extinção dos Contratos“

• Dica: tenha acesso à todos os vídeos da lei 8.245 comentada e ganhe também o acesso à todos os vídeos Direito Civil Desenhado.

Em quais hipóteses devo usar ação de despejo, segundo a lei 8245/91?

Art. 5º Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.

Parágrafo único. O disposto neste artigo não se aplica se a locação termina em decorrência de desapropriação, com a imissão do expropriante na posse do imóvel.

Em se tratando de locação de imóvel urbano, deve o locador lançar mão da ação de despejo para reaver o imóvel.

O parágrafo único esclarece que “o disposto no artigo não se aplica se a locação termina em decorrência de desapropriação”.

Curioso observar que parece desnecessário o disposto no parágrafo único, já que a desapropriação é forma originária de aquisição da propriedade, sendo, logicamente, incompatível com uma ação de despejo.

Também a título de curiosidade, destaco, abaixo, quais são as espécies de desapropriação:

1. Desapropriação por interesse social (lei 4132/62);
2. Desapropriação por utilidade pública (decreto-lei 3365/41);
3. Desapropriação por necessidade pública;
4. Desapropriação judicial privada por posse trabalho (art. 1.228, §4ª, CC/02).

Lei 8.245/91: Como rescindir o contrato de locação por prazo indeterminado?

Art. 6º O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias.

Parágrafo único. Na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição.

Segundo o art. 6ª da lei 8245, sendo o contrato por prazo indeterminado, pode o locatário rescindi-lo a qualquer tempo, desde que notifique o locador com antecedência mínima de 30 dias, sob pena de pagar 1 mês de aluguel cumulado com os respectivos encargos.

De forma semelhante ao parágrafo único do art. 4ª, o artigo 6ª trata de hipótese de resilição.

Lei 8245/91: Extinção do usufruto ou fideicomisso

Art. 7º Nos casos de extinção de usufruto ou de fideicomisso, a locação celebrada pelo usufrutuário ou fiduciário poderá ser denunciada, com o prazo de trinta dias para a desocupação, salvo se tiver havido aquiescência escrita do nuproprietário ou do fideicomissário, ou se a propriedade estiver consolidada em mãos do usufrutuário ou do fiduciário.

Parágrafo único. A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados da extinção do fideicomisso ou da averbação da extinção do usufruto, presumindo – se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.

Esse artigo pode causar certo desconforto em parte daqueles que não são do mundo jurídico, já que, para sua interpretação, exige-se do leitor o conhecimento do que vem a ser usufruto e fideicomisso.

Vou mostrar, na prática, como é simples.

Antes de mais nada, você precisa saber que “o proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha” (art. 1.228 CC/02).

Imagine, contudo, que o proprietário não queira todas as faculdades do art. 1.228 do CC/02 e opte por ceder parte delas onerosamente para ganhar algum dinheiro.

Neste caso, ele poderá constituir um Direito Real em favor de outra pessoa.

Isso pode ser feito por intermédio, por exemplo, do usufruto, superfície, servidão, dentre outros (art. 1.225 CC/02). Cada uma tem suas respectivas características.

Pois bem…

O usufruto é um direito real que resguarda ao usufrutuário o direito de usar e gozar da propriedade.

Trata-se de parcela das faculdades inerentes ao domínio (art. 1.228 CC/02).

As demais faculdades (dispor e reaver) permanecem na mão do nu-proprietário.

Nesta espécie de Direito Real, pode o usufrutuário ceder o exercício, por meio, por exemplo, de um contrato de locação.

Parece complicado, mas é bastante simples.

Imagine, por exemplo, que X constitua usufruto em favor de Y. Neste caso, como Y tem o direito de usar, tem, também, o direito de ceder o exercício do uso para outra pessoa. Isso pode ser feito por meio do contrato de locação.

Note que Y, no exemplo acima, não pode transferir o usufruto, mas apenas o exercício.

Neste exemplo, caso ocorra a extinção do usufruto (entre X e Y), Z, locatário, poderá ser prejudicado, já que X poderá denunciar o contrato para desocupação em 30 dias, salvo se autorizou a locação expressamente ou se a extinção do usufruto se deu por consolidação (por exemplo, o usufrutuário compra a propriedade do nu-proprietário).

A denúncia (notificação) deverá ser feita no prazo de 90 dias contados da extinção do usufruto, sob pena de presumir-se a concordância tácita com a manutenção do contrato de locação.

Tal hipótese vale, também, para o fideicomisso que, em apertada síntese, é a estipulação testamentária por meio do qual o testador constitui uma pessoa como legatário ou herdeiro, mas impõe que, uma vez verificada certa condição, deverá transmitir a outra pessoa, por ele indicada, o legado ou a herança; substituição, fideicomissória.

Extinção da locação após a alienação do imóvel na lei 8245/91

Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

§ 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.

§ 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo – se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.

Durante o contrato de locação, poderá o locador (na condição de proprietário) optar pela venda do imóvel.

Nesta situação, deverá o locador, em primeiro lugar, oferecer o imóvel ao locatário, conforme determina o art. 27 da lei 8245 (direito de preferência).

O locatário tem prazo de 30 dias para aceitar a referida proposta.

Respeitado o direito de preferência, pode o locador alienar o bem imóvel, oportunidade em que poderá o novo proprietário denunciar o contrato com prazo de 90 dias para desocupação, exceto quando, cumulativamente, o contrato de locação:

1. Tem prazo determinado;
2. Tem cláusula de vigência no caso de alienação;
3. Está averbado na matrícula do imóvel;

Lei 8245/91: Hipóteses que autorizam a rescisão do contrato de locação

Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:

I – por mútuo acordo;

II – em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

IV – para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti–las.

A locação pode ser desfeita pelo acordo de vontades.

É recomendável, nesta hipótese, que as partes firmem um distrato, ou seja, uma espécie de contrato que visa regulamentar direitos e obrigações na fase pós-contratual.

Também é motivo de resolução à infração legal ou contratual (art. 9ª, II, Lei 8245).

Imagine, por exemplo, que as partes firmem contrato de locação de um imóvel residencial que faz parte de um condomínio edilício (prédio).

Imagine, também, que o locatário seja dentista e passe a atender clientes no imóvel.

Nesta situação, há clara violação ao dever legal de manter a destinação residencial do imóvel (art. 1.336, IV, CC e art. 23, II, da lei 8245).

Tal infração pode, inclusive, gerar multa condominial no importe de até 5x a contribuição mensal.

Também autoriza a rescisão do contrato o não pagamento de aluguéis (art. 9º, III e art. 23, I, ambos da lei 8245).

Interessante observar, também, que a locação pode ser desfeita para realização de reparações urgentes determinadas pelo poder público, desde que:

1. Não possa ser executada com o locatário no imóvel;
2. Possa ser executada com o locatário no imóvel, mas este se recusa a autorizar a execução.

Lei 8245/91: Os direitos do contrato de locação podem ser transmitidos ou são personalíssimos?

Art. 10. Morrendo o locador, a locação transmite – se aos herdeiros.

Art. 11. Morrendo o locatário, ficarão sub – rogados nos seus direitos e obrigações:

I – nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus , desde que residentes no imóvel;

II – nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio.

Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.

§1º Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia

§2º O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.

O contrato de locação não é um contrato personalíssimo.

Significa dizer que:

1. Os direitos e deveres que emanam desta espécie de negócio podem ser transmitidos (sub-rogados) aos herdeiros, cônjuge ou companheiro;
2. A morte das partes contratantes não enseja a extinção automática do contrato de locação.

Observe que deverá ser comunicado, por escrito, ao locador e ao fiador a transmissão (sub-rogação).

Neste caso, o fiador tem prazo de 30 dias para pedir sua exoneração, notificando o locador, ficando responsável por 120 dias, contados da notificação do locador.

Interessante observar, a título de curiosidade, que o contrato de comodato (empréstimo gratuito de bem infungível – em regra, bem imóvel) é personalíssimo e, por isso, não autoriza a transmissão aos herdeiros do comodatário.

Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.

§1º Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição.

§2º Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição.

Art. 14. Aplicam – se às sublocações, no que couber, as disposições relativas às locações.

Art. 15. Rescindida ou finda a locação, qualquer que seja sua causa, resolvem – se as sublocações, assegurado o direito de indenização do sublocatário contra o sublocador.

Art. 16. O sublocatário responde subsidiariamente ao locador pela importância que dever ao sublocador, quando este for demandado e, ainda, pelos aluguéis que se vencerem durante a lide.

Observe que para ceder a locação, sublocar ou emprestar o imóvel, ainda que parcialmente, imprescindível o consentimento escrito e prévio do locador.

Tal consentimento não se presume.

Uma observação importante é que esse dispositivo aplica-se, apenas, ao contrato de locação.

Em outras palavras, não impede o usufrutuário, por exemplo, de firmar contrato de locação com outrem, já que usufrutuário não é locatário.

Lei 8245/91: É possível estipular o pagamento do aluguel em moeda estrangeira ou vinculá-lo ao salário mínimo?

Art. 17. É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo.

Parágrafo único. Nas locações residenciais serão observadas os critérios de reajustes previstos na legislação específica.

Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.

O que define o valor do aluguel é a autonomia da vontade.

Contudo, fica vedada a vinculação do aluguel a variação cambial ou ao salário mínimo.

O pagamento, como regra, é sempre realizado em moeda nacional, justamente para evitar a indexação do aluguel à variação cambial.

Aliás, pagar as obrigações em moeda nacional é uma regra geral do Direito (art. 315 e 318 do CC/02), exceto no caso do art. 2º do DL 857/69, que enumera hipóteses em que se admite o pagamento em moeda estrangeira.

Entretanto, pacificou-se no STJ o entendimento de que são legítimos os contratos celebrados em moeda estrangeira, desde que:

1. O pagamento se efetive pela conversão em moeda nacional;
2. No ato de quitação, seja feita a conversão para moeda nacional com base na cotação da data da contratação, podendo tal valor ser corrigido pela atualização monetária;

Existe alguma condição para ação revisional de aluguel na lei 8245/91?

Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá–lo ao preço de mercado.

O art. 19 da lei 8245 estabelece as condições para interposição da ação revisional de aluguel, qual seja, a ausência de acordo e o transcurso de, no mínimo, 3 anos de vigência.

Importante frisar que, segundo posição pacífica do Superior Tribunal Justiça (STJ), efetivado acordo entre as partes, novo prazo de 3 anos, a contar do acordo, deve ser respeitado.

A ação revisional de aluguel não costuma ser simples.

Como regra, exige-se prova pericial para aferir o valor de mercado da locação.

Cito, abaixo, a jurisprudência relacionada:

REVISIONAL DE ALUGUEL. LOCAÇÃO URBANA NÃO RESIDENCIAL. VALOR DE MERCADO. ART. 19 DA LEI 8.245/91. PROVA TÉCNICA. NECESSIDADE. Na ação revisional de aluguel, à míngua de estudos unilaterais com descrição de valores, faz-se necessária a prova pericial, imparcial, cujos critérios que, em consonância com a Norma Brasileira de Avaliação de Bens e, por conseguinte, com a ABNT, são utilizados para aferir o valor de mercado do aluguel do imóvel, tal qual se refere o art. 19 da Lei de Locações, enfrentando, ademais, as questões contemporâneas ao período locatício pertinente à demanda que pudessem ter relevância no estudo, constituindo parâmetro seguro para subsidiar a importância fixada a título de locação mensal pelo juízo sentenciante. (TJ-MG – AC: 10610130013333001 MG, Relator: Alberto Diniz Junior, Data de Julgamento: 23/04/2015, Câmaras Cíveis / 11ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 30/04/2015)

Lei 8245/91: É possível exigir o pagamento antecipado do aluguel?

Art. 20. Salvo as hipóteses do art. 42 e da locação para temporada, o locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel.

Art. 21. O aluguel da sublocação não poderá exceder o da locação; nas habitações coletivas multifamiliares, a soma dos aluguéis não poderá ser superior ao dobro do valor da locação.

Parágrafo único. O descumprimento deste artigo autoriza o sublocatário a reduzir o aluguel até os limites nele estabelecidos.

Os art. 20 e 21 firmam duas regras importantes:

1. É vedado exigir pagamento antecipado de aluguel, salvo locação para temporada e hipótese em que inexiste garantia da locação (art. 42 da lei 8245);
2. O aluguel da locação é o parâmetro principal do aluguel das sublocações.

Observe que o dispositivo permite ao sublocatário reduzir, por conta própria, o aluguel até o limite estabelecido (aluguel da locação principal).

A seguir vou comentar o art. 22 e 23 que, em síntese, tratam das obrigações do locador e locatário.

Quais são os deveres do locador e do locatário segundo a Lei 8245/91?

Na prática, é muito comum questionarem o seguinte…

Observe o que disciplina os dispositivos.

Art. 22. O locador é obrigado a:

I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

II – garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;

III – manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;

IV – responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

V – fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;

VI – fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;

VII – pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;

VIII – pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;

IX – exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;

X – pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;

b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;

c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;

d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;

e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;

f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;

g) constituição de fundo de reserva.

Art. 23. O locatário é obrigado a:

I – pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;

II – servir – se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá – lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;

III – restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

IV – levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;

V – realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

VI – não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;

VII – entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;

VIII – pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;

IX – permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;

X – cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;

XI – pagar o prêmio do seguro de fiança;

XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.

§1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:

a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;

b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;

c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;

d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;

e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;

f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;

g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;

h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;

i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

§2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.

§3º No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas.

O art. 22 e 23 tratam dos deveres legais do locador e do locatário.

Desde já, é interessante observar o porquê é tão importante o laudo de vistoria do imóvel.

O objetivo deste laudo é descrever o estado de conservação do imóvel.

Recomenda-se a elaboração de dois laudos de vistoria: um na entrega do imóvel e outro na restituição.

O motivo é bastante simples.

Observe que é obrigação do locador entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina (art. 22, I, lei 8245), ao passo que é obrigação do locatário restituir o imóvel no estado em que recebeu, exceto as deteriorações decorrentes de seu uso normal (art. 23, II, lei 8245).

Sem um laudo de vistoria, portanto, inviável comprovar em qual estado foi entregue o imóvel para locação e, por isso, difícil será alcançar na justiça a reparação de algum dano no imóvel.

Vale destacar, também, que cabe ao locador responder pelos vícios e defeitos anteriores a locação. A pré-existência desses vícios também poderá ser comprovada por meio do laudo de vistoria inicial do imóvel.

Não por outro motivo, determina a legislação que é obrigação do locador fornecer “descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes” (art. 22, V, lei 8245).

Contudo, há um detalhe importante: o fornecimento desse documento torna-se uma obrigação apenas quando o locatário, antes da entrega do bem, solicita o documento.

Então, na condição de locatário, é muito importante ficar atento e solicitar o documento para evitar eventual prejuízo futuro.

Quanto às despesas, cabe ao locador pagar:

1. Taxas de administração e intermediação da imobiliária;
2. Seguro contra incêndio, salvo estipulação e contrário no contrato de locação;
3. Despesas extraordinárias de condomínio, descritas no inciso X do art. 22.

Em contraposição, cabe ao locatário pagar:

1. O aluguel, podendo exigir recibo (art. 22, VI, lei 8245);
2. Telefone, luz, água, gás e esgoto;
3. O prêmio do seguro fiança, caso seja esta a forma de caução estabelecida;
4. As despesas ordinárias de condomínio descritas no art. 23, inciso XII, §1ª.

É interessante observar que, em se tratando de condomínio edilício (locação de apartamento), o locatário deverá respeitar a convenção de condomínio (art. 23, X, lei 8245).

Observe que o locatário, como se fosse um condômino (mas não é…), deverá manter a finalidade a que se destina o imóvel (art. 23, II, lei 8245).

Observe que é obrigação do condômino manter a destinação do imóvel (art. 1.336, IV, CC/02), sob pena de multa de até cinco vezes o valor da contribuição mensal do condômino (art. 1.336, §2º, CC/02).

O locatário também não poderá modificar o imóvel (interna ou externamente) sem autorização do locador.

Neste ponto, a lei também protege o locador de apartamento em condomínio edilício.

Isso porque é obrigação do condômino (locador) não realizar obras que comprometam a segurança da edificação, bem como não alterar a fachada (art. 1.336, II e III, do CC/02).

Outra questão que merece atenção é a seguinte…

Lei 8245/91: Imóvel em condições precárias e habitação coletiva multifamiliar

Art. 24. Nos imóveis utilizados como habitação coletiva multifamiliar, os locatários ou sublocatários poderão depositar judicialmente o aluguel e encargos se a construção for considerada em condições precárias pelo Poder Público.

§1º O levantamento dos depósitos somente será deferido com a comunicação, pela autoridade pública, da regularização do imóvel.

§2º Os locatários ou sublocatários que deixarem o imóvel estarão desobrigados do aluguel durante a execução das obras necessárias à regularização.

§3º Os depósitos efetuados em juízo pelos locatários e sublocatários poderão ser levantados, mediante ordem judicial, para realização das obras ou serviços necessários à regularização do imóvel.

Na hipótese de muitas famílias habitarem o imóvel (habitação coletiva multifamiliar), podem os locatários (ou sublocatários) depositar judicialmente o aluguel e encargos, quando a construção é considerada precária pelo Poder Público.

O objetivo desta norma é forçar a adequação do imóvel às exigências do Poder Público, protegendo as famílias que habitam o imóvel.

Essa conclusão é fácil de alcançar, já que o levantamento do depósito poderá ser autorizado apenas em duas hipóteses:

• Quando a autoridade pública comunica a regularização do imóvel (art. 24, §1º);
• Na hipótese do locatário ou sublocatário pretender utilizar o valor para regularizar o imóvel (art. 24, §3º)

Lei 8245/91: Como cobrar aluguel, tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio do locatário?

Art. 25. Atribuída ao locatário a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio, o locador poderá cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do mês a que se refiram.

Parágrafo único. Se o locador antecipar os pagamentos, a ele pertencerão as vantagens daí advindas, salvo se o locatário reembolsá – lo integralmente.

O art. 25 autoriza o cobrança do aluguel (art. 23, I) junto com tributos, encargos e despesas ordinárias do condomínio (art. 23, XII).

Lei 8245/91: Reparos urgentes que cabem ao locador

Art. 26. Necessitando o imóvel de reparos urgentes, cuja realização incumba ao locador, o locatário é obrigado a consenti–los.

Parágrafo único. Se os reparos durarem mais de dez dias, o locatário terá direito ao abatimento do aluguel, proporcional ao período excedente; se mais de trinta dias, poderá resilir o contrato.

Tornando-se imprescindível a realização de reformas urgentes, tais como benfeitorias necessárias, que visam, por exemplo, a conservação do imóvel ou evitar que o bem se deteriore, deve o locatário autorizar a reforma e, portanto, o ingresso de pessoas aptas a realizá-la.

Vale destacar que o dispositivo trata de reparo urgente, cuja realização incumba ao locador.

Segundo o dispositivo, ainda, é possível pedir o abatimento no valor do aluguel, na hipótese da reforma durar mais de 10 dias. Poderá, também, findar o contrato unilateralmente (resilição) quando a reforma perdura por mais de 30 dias.

Lei 8245/91: Direito de Preferência no Contrato de Locação

Observe que os arts. 27 e 28 tratam do direito de preferência.

Tais dispositivos são complementados pelos art. 29 a 34 d alei 8245/91, cumpre citar:

Art. 29. Ocorrendo aceitação da proposta, pelo locatário, a posterior desistência do negócio pelo locador acarreta, a este, responsabilidade pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes.

Art. 30. Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao sublocatário e, em seguida, ao locatário. Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado.

Parágrafo único. Havendo pluralidade de pretendentes, caberá a preferência ao locatário mais antigo, e, se da mesma data, ao mais idoso.

Art. 31. Em se tratando de alienação de mais de uma unidade imobiliária, o direito de preferência incidirá sobre a totalidade dos bens objeto da alienação.

Art. 32. O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.

Parágrafo único. Nos contratos firmados a partir de 1o de outubro de 2001, o direito de preferência de que trata este artigo não alcançará também os casos de constituição da propriedade fiduciária e de perda da propriedade ou venda por quaisquer formas de realização de garantia, inclusive mediante leilão extrajudicial, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica.

Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.

Parágrafo único. A averbação far–se–á à vista de qualquer das vias do contrato de locação desde que subscrito também por duas testemunhas.

Art. 34. Havendo condomínio no imóvel, a preferência do condômino terá prioridade sobre a do locatário.

O locatário e sublocatários terão direito de preferência na aquisição do imóvel, caso o proprietário opte pela alienação do bem.

É interessante observar que não será qualquer espécie de alienação que resguarda o direito de preferência aos locatários.

Segundo o art. 32 da lei 8245, não cabe preferência na venda por decisão judicial, na permuta, na doação, na integralização de capital, na cisão, na incorporação e, por motivos óbvios, na perda da propriedade.

Mas o que é o direito de preferência?

Aqui, significa poder adquirir o imóvel ofertado, desde que ofereça, a título de pagamento, o mesmo preço e as mesmas condições.

Destaque-se, por oportuno, que o direito de preferência é um direito personalíssimo (que não se transmite).

Você pode estar se perguntando: “mas, na prática, como é exercido o direito de preferência?”

Em primeiro lugar, o locador envia uma notificação para os locatários (e sublocatários se houver), cujo objetivo é dar ciência inequívoca da venda do imóvel.

Neste documento, estará o preço, bem como as condições de venda apresentadas para terceiro interessado na aquisição.

Recebida a notificação, pode o locatário (ou sublocatário) pagar o preço e adquirir o imóvel.

O direito do locatário (ou sublocatário) adquirir o bem decai (caduca) em 30 dias (prazo decadencial).

Claro que o locatário não poderá manifestar seu interesse na compra sem ter o valor para pagar.

Neste caso, responsabiliza-se pelos prejuízos ocasionados (art. 29).

Note que o locador pode, inclusive, perder a venda diante da conduta do locatário.

Além disso, a depender do caso concreto, entendo que a postura pode ser compreendida como abuso de direito (art. 187 CC/02), consagrando espécie de má-fé do locatário.

Existindo sublocação no imóvel, a preferência caberá primeiro aos sublocatários e, após, aos locatários (art. 30).

É interessante observar que o condômino, assim como o locatário, tem direito de preferência na aquisição do imóvel (art. 504 do CC/02).

Surge então uma situação curiosa: imagine, por exemplo, que X e Y sejam proprietários (condôminos) do imóvel locado para Z. X, contudo, opta por vender o imóvel para B. Observe que, nesta situação, Y (como condômino) e Z (como locatário) têm direito de preferência.

Como resolver essa situação?

A legislação destaca, expressamente, que a preferência do condômino tem prioridade sobre a do locatário (art. 34).

pois bem…

Até aqui, eu expliquei o direito de preferência considerando a hipótese do locador fazer tudo conforme a lei. Em outras palavras, falamos da hipótese do locador expedir a notificação e permitir o exercício do direito de preferência pelo locatário (ou sublocatário).

Imagine, contudo, que o locador não notifica os locatários, impedindo-os de exercer o direito de preferência.

O locatário pode fazer alguma coisa para anular o negócio?

Sim.

Nesta hipótese, o locatário poderá ajuizar uma ação de anulação do negócio.

Contudo, deverá respeitar alguns requisitos.

Em primeiro lugar, o prazo para ajuizar esta espécie de ação é de 6 meses, contados da averbação da matrícula.

Além disso, para ajuizar esta espécie de ação, o locatário deverá depositar o preço e demais despesas (art. 33).

Por fim, exige-se, como condição da ação, a averbação do contrato de locação, no mínimo, 30 dias antes da alienação do imóvel.

Este é, inclusive, o entendimento que prevalece nos tribunais.

Sobre o tema, cito a posição da jurisprudência:

AÇÃO DE PREFERÊNCIA – LEI 8.245/91, ART. 33 – CONTRATO DE LOCAÇÃO – AVERBAÇÃO – REQUISITO ESSENCIAL PARA O EXERCÍCIO DA PREFERÊNCIA. Proposta a ação de preferência com base nos artigos 27 e 33 da Lei 8.245/91, exige-se, como condição para a ação, a averbação do contrato de locação, que deve se fazer à margem do então vigente registro (ou transcrição) de aquisição da propriedade pelo original locador. Se, no trintídio legal, o inquilino não providenciou a averbação do pacto locatício, junto à matrícula do imóvel, no cartório de registro competente, não há como prosperar a ação anulatória da escritura de compra e venda do imóvel locado, sendo correta a decisão que declara extinto o processo, sem julgamento do mérito. (TJ-MG 200000041835220001 MG 2.0000.00.418352-2/000(1), Relator: ALVIMAR DE ÁVILA, Data de Julgamento: 10/03/2004, Data de Publicação: 27/03/2004)

Lei 8245/91: O locatário fez algumas benfeitorias no imóvel. E agora?

Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.

Para entender os artigos 35 e 36 da lei 8245 é preciso, primeiro, entender o que é benfeitoria.

Essa tarefa é bastante tranquila, já que o conceito desse instituto está no art. 96 do Código Civil, vale citar:

Art. 96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.

§ 1º São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor.

§ 2º São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem.

§ 3º São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.

A partir da leitura do art. 96 do Código Civil, é fácil entender qual foi o objetivo do legislador quando elaborou a lei 8245/91.

Claro que o locatário não precisa de autorização para fazer uma reforma que visa manter o estado de conservação do imóvel (benfeitoria necessária), hipótese em que será indenizado (art. 35).

A benfeitoria útil (que aumenta ou facilita o uso do bem), contudo, será indenizada apenas quando autorizada pelo locador.

Interessante observar que, na hipótese do locador autorizar a realização de benfeitoria útil, pode o locatário reter o bem (não sair do imóvel), até que o locador pague o valor respectivo. Trata-se do direito de retenção.

Vale destacar que é possível pactuar, no contrato de locação, cláusula de renúncia ao direito de retenção.

Usualmente recomendamos essa postura.

É fácil entender o porquê.

Embora exista um conceito legal de benfeitoria útil e benfeitoria necessária, será o interprete que definirá, na prática, em qual caso a reforma se enquadra.

Em outras palavras, caberá ao juiz definir qual reforma é benfeitoria útil e qual reforma é benfeitoria necessária.

Isso, sem dúvida alguma, aumenta a insegurança jurídica e contraria o próprio objetivo da assinatura do contrato.

Por fim, a legislação destaca que as benfeitorias voluptuárias nunca serão indenizadas, podendo, no máximo, serem levantadas (retiradas do imóvel) quando não afetarem a estrutura ou substância do imóvel (art. 36).

Lei 8245/91: Modalidades de garantia do contrato de locação

Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

I – caução;

II – fiança;

III – seguro de fiança locatícia.

IV – cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

Art. 38. A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.

§1º A caução em bens móveis deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos; a em bens imóveis deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula.

§2º A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.

§3º A caução em títulos e ações deverá ser substituída, no prazo de trinta dias, em caso de concordata, falência ou liquidação das sociedades emissoras.

Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.

Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:

I – morte do fiador;

II – ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;

III – alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador;

IV – exoneração do fiador;

V – prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo;

VI – desaparecimento dos bens móveis;

VII – desapropriação ou alienação do imóvel.

VIII – exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento;

IX – liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art. 37 desta Lei.

X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.

Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação.

Art. 41. O seguro de fiança locatícia abrangerá a totalidade das obrigações do locatário.

Art. 42. Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.

Como garantia do contrato de locação, poderá o locatário oferecer caução, fiança, seguro de fiança ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, tudo a depender do pactuado entre as partes.

No contrato de locação, como regra, é vedado exigir mais de uma modalidade de garantia.

Excepcionalmente, admite-se mais de uma modalidade de garantia no contrato built to suit (art. 54-A), conforme disciplina o enunciado 67 da II jornada de Direito Comercial, vale citar:

Na locação built to suit, é válida a estipulação contratual que estabeleça cláusula penal compensatória equivalente à totalidade dos alugueres a vencer, sem prejuízo da aplicação do art. 416, parágrafo único, do Código Civil.

Nos contratos built to suit é permitida a estipulação de mais de uma modalidade de garantia em benefício do locador, uma vez que prevalecem as condições livremente pactuadas entre as partes no contrato respectivo.

Quando a caução é prestada em dinheiro, o valor não poderá superar três aluguéis (art. 38, §2º).

Ao contrário do que muitas pessoas imaginam, a caução em dinheiro não é a única modalidade existente.

Segundo a legislação, poderá ser prestada caução, também, em bem móvel ou imóvel.

Claro que isso depende do que foi pactuado entre as partes.

Quando prestada caução em bem móvel, deverá ser registrada no cartório de títulos e documentos, ao passo que, quando prestada caução em bem imóvel, deverá ser averbada a margem da matrícula do bem locado (art. 38, §1º).

Na prática, as modalidades mais comuns são caução em dinheiro (três aluguéis) ou fiador.

A legislação autoriza a substituição do fiador em algumas hipóteses (art. 40).

Tais hipóteses ora atingem o fiador (por exemplo, morte), ora atingem seu patrimônio.

Lei 8245/91: Das penalidades criminais e civis

Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário:

I – exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos;

II – exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação;

III – cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do art. 42 e da locação para temporada.

Art. 44. Constitui crime de ação pública, punível com detenção de três meses a um ano, que poderá ser substituída pela prestação de serviços à comunidade:

I – recusar–se o locador ou sublocador, nas habitações coletivas multifamiliares, a fornecer recibo discriminado do aluguel e encargos;

II – deixar o retomante, dentro de cento e oitenta dias após a entrega do imóvel, no caso do inciso III do art. 47, de usá – lo para o fim declarado ou, usando – o , não o fizer pelo prazo mínimo de um ano;

III – não iniciar o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, nos casos do inciso IV do art. 9º, inciso IV do art. 47, inciso I do art. 52 e inciso II do art. 53, a demolição ou a reparação do imóvel, dentro de sessenta dias contados de sua entrega;

IV – executar o despejo com inobservância do disposto no § 2º do art. 65.

Parágrafo único. Ocorrendo qualquer das hipóteses previstas neste artigo, poderá o prejudicado reclamar, em processo próprio, multa equivalente a um mínimo de doze e um máximo de vinte e quatro meses do valor do último aluguel atualizado ou do que esteja sendo cobrado do novo locatário, se realugado o imóvel.

Lei 8245/91 é norma de ordem pública?

Art. 45. São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto.

Segundo o art. 45 da lei 8245/91, a lei do inquilinato é norma de ordem pública (ou norma cogente) de eficácia imediata e geral.

Você pode estar se perguntando: “mas o que é norma de ordem pública?“.

De forma bastante didática e direta, podemos afirmar que a norma de ordem pública é uma norma inafastável pela vontade das partes.

Observe que a própria legislação impõe, expressamente, a nulidade de cláusulas do contrato de locação que visem elidir (afastar) os objetivos da lei.

Essa espécie de texto normativo é comum em normas de ordem pública.

A CLT (Consolidação das Leis do Trabalho), por exemplo, dispõe, no art. 9ª, que “serão nulos de pleno direito os atos praticados com o objetivo de desvirtuar, impedir ou fraudar a aplicação dos preceitos contidos na presente Consolidação“.

Curioso observar que, na prática, muitos locadores colocam, no contrato de locação, cláusula que estabelece o pagamento integral da multa no caso de rescisão, ao contrário do que dispõe o art. 4º da lei 8245 (pagamento proporcional da multa…).

Conforme já definido pela jurisprudência e pelo enunciado 357 da IV jornada de Direito Civil, na prática, esta espécie de cláusula não tem validade.

Lei 8245/91: Locação residencial

Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

§1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir–se–á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.

§2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.

Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga–se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:

I – Nos casos do art. 9º;

II – em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;

III – se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;

IV – se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;

V – se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

§1º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se:

a) O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado nas mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente;

b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.

§2º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.

Antes da mais nada, é preciso dizer que o art. 46 e 47 valem apenas para locação residencial.

Como já explicamos no art. 4ª desta lei, o despejo pode ser com motivo (também chamado de despejo por denúncia cheia) ou sem motivo (também chamado de despejo por denúncia vazia).

Neste ponto, há uma série de regras condicionadas pelo prazo de vigência do contrato.

Parece complicado, mas vou mostrar que é bastante simples de entender.

Na hipótese do contrato ser firmado por prazo inferior a 30 meses, o despejo deverá sempre ser justificado (denúncia cheia). Note que, neste caso, pouco importa se o contrato é escrito ou verbal.

Além disso, também dependerá de motivo (denúncia cheia) o despejo fundamentado em contrato de locação verbal, pouco importando o prazo de vigência.

Se o contrato é escrito e com prazo igual ou superior a 30 meses, há 2 hipóteses:

1. Ação de despejo movida dentro do prazo de vigência do contrato (antes de terminar os 30 meses…), poderá ocorrer, apenas com motivo apresentado nos autos (denúncia cheia);
2. Ação de despejo movida findo o prazo de 30 meses, poderá ocorrer sem apresentação de motivo nos autos (denúncia vazia), porém: Se ajuizada dentro de 30 dias contados do término do contrato, fica dispensada a notificação extrajudicial;Se ajuizada após os 30 dias contados do término do contrato, deve o autor do despejo, antes de ajuizar a ação, encaminhar notificação extrajudicial ao inquilino, pois, após os referidos 30 dias, a lei considera que o contrato de locação fora prorrogado por prazo indeterminado.

Portanto, durante a vigência do contrato por prazo determinado, o locador poderá retomar o imóvel apenas com motivo, ou seja, por denúncia cheia.

Caso o contrato seja verbal, por prazo indeterminado (ou prorrogado automaticamente), a denúncia vazia não é permitida (art. 47).

O notificação é obrigatória sempre que o locador não ajuizar ação de despejo no prazo de 30 dias, contados do término do contrato de locação firmado por prazo igual ou superior a 30 meses.

Tal notificação concede ao locatário um prazo complementar de 30 dias para entregar o imóvel, salvo no caso de despejo em virtude de alienação do imóvel durante a locação, hipótese em que o prazo complementar será de 90 dias (art. 8º da lei 8245).

Neste momento do texto, é fácil concluir que não é interessante firmar um contrato de locação residencial verbal ou inferior a 30 meses.

É interessante sempre pactuar um contrato de locação residencial escrito e com prazo igual ou superior a 30 meses.

E o que pode ser alegado como motivo no despejo por denúncia cheia?

Como regra, o locador poderá retomar o imóvel quando:

1. Preenchida alguma das hipóteses do art. 9º (por exemplo, não pagamento de aluguéis);
2. Pedir o imóvel para uso próprio (ação bastante específica que corre no juizado especial – art. 3º, III, da Lei 9.099). Neste caso, pode ser pedido para uso, também, do cônjuge, companheiro, ascendente ou descendente.
3. O contrato tem vigência ininterrupta que ultrapassou 5 (cinco) anos.
4. Houver pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;
5. Ocorrer a extinção do contrato de trabalho do locatário, desde que a locação guarde relação com o emprego do locatário.

Portanto, durante a vigência do contrato, o locador poderá retomar o imóvel apenas com motivo, ou seja, por denúncia cheia. Fora da vigência (contrato por prazo indeterminado), a denúncia vazia é permitida, apenas, após 30 meses.

O notificação é obrigatória sempre que o locador perder o prazo de 30 dias, contados do término do contrato de locação, para ajuizar ação de despejo.

Tal notificação concede ao locatário um prazo complementar de 30 dias para entregar o imóvel, salvo no caso de despejo em virtude de alienação do imóvel durante a locação, hipótese em que o prazo complementar será de 90 dias.

Lei 8245/91: Locação para Temporada

Art. 48. Considera–se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.

Parágrafo único. No caso de a locação envolver imóvel mobiliado, constará do contrato, obrigatoriamente, a descrição dos móveis e utensílios que o guarnecem, bem como o estado em que se encontram.

Art. 49. O locador poderá receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos, bem como exigir qualquer das modalidades de garantia previstas no art. 37 para atender as demais obrigações do contrato.

Art. 50. Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador por mais de trinta dias, presumir–se–á prorrogada a locação por tempo indeterminado, não mais sendo exigível o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos.

Parágrafo único. Ocorrendo a prorrogação, o locador somente poderá denunciar o contrato após trinta meses de seu início ou nas hipóteses do art. 47.

O contrato de locação para temporada será sempre por prazo inferior a 90 dias.

Na hipótese do imóvel locado ser mobiliado, é preciso contrato escrito para descrever os móveis e utensílios com respectivo estado de conservação.

Observe que, como regra, a lei 8245 não admite a cobrança antecipada de aluguéis (art. 20). Contudo, o legislador autoriza a cobrança antecipada de aluguéis na locação por temporada (art. 49).

Vale dizer que o locador perde este “benefício” na hipótese da prorrogação automática do contrato (art. 50, parte final).

Muita atenção no que vou explicar agora, pois é um erro comum na prática.

Considera-se prorrogado o contrato, automaticamente, por prazo indeterminado, quando o locatário permanece no imóvel por mais de 30 dias, contados do fim do prazo pactuado.

Na prática, essa prorrogação tem uma implicação bastante séria.

Isso porque, no caso de prorrogação, o locador poderá despejar o locatário, sem motivo, apenas após 30 meses!!!

Imagine, por exemplo, que João aluga para Paulo um imóvel na praia por 30 dias (locação por temporada). Ultrapassado 30 dias, Paulo permanece no imóvel por mais 30 dias sem oposição de João.

Neste caso, considera-se prorrogado o contrato por prazo indeterminado.

Observe que João poderá manejar ação de despejo por denúncia vazia apenas depois de 28 meses, já que precisa completar 30 meses (art. 50, parágrafo único). Antes desse período, João não pode despejar Paulo sem motivo.

Lei 8245/91: Locação de imóvel comercial

Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

§1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.

§2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.

§3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub–rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo.

§4º O direito a renovação do contrato estende–se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.

§5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.

Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:

I – por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;

II – o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.

§1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.

§2º Nas locações de espaço em shopping centers , o locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso II deste artigo.

§3º O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.

O art. 51 aponta quais são os requisitos para a denominada ação renovatória.

Esta ação tem por objetivo “forçar” a renovação do contrato de locação comercial, considerando tudo que o empresário construiu naquele ponto.

É importante destacar que esta ação pode ser usada, também, em caso de locação industrial ou realizada por sociedade civil com fim lucrativo (art. 51, §4º).

Para pleitear, na justiça, a renovação do contrato de locação será preciso que:

1. O contrato seja celebrado por escrito;
2. O prazo de locação (ou soma de contratos ininterruptos) seja de cinco anos;
3. O locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
4. A ação seja ajuizada entre 1 ano e 6 meses antes do fim do contrato de locação (prazo decadencial).

Em alguns casos, contudo, ainda que preenchido os requisitos, não poderá o locador lançar mão da ação renovatória (art. 52).

Como já explicamos quando comentamos os artigos 10 a 16 desta lei, os direitos decorrentes do contrato de locação são transmissíveis.

Diante deste fato, o art. 51, §1º, destaca que o direito de renovação do contrato pode ser usado pelos cessionários e sucessores. Do mesmo modo, pode o cônjuge sobrevivente exercer o direito de renovação quando manter-se no mesmo ramo (art. 51, §3º).

Lei 8245/91: Hipóteses em que a lei limita a rescisão do contrato de locação

Art. 53 – Nas locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, o contrato somente poderá ser rescindido. (Redação dada pela Lei nº 9.256, de 9.1.1996)

I – nas hipóteses do art. 9º;

II – se o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável e imitido na posse, com título registrado, que haja quitado o preço da promessa ou que, não o tendo feito, seja autorizado pelo proprietário, pedir o imóvel para demolição, edificação, licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de cinqüenta por cento da área útil.

Lei 8245/91: Locação em Shopping Center

Art. 54. Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei.

§1º O empreendedor não poderá cobrar do locatário em shopping center :

a) as despesas referidas nas alíneas a , b e d do parágrafo único do art. 22; e

b) as despesas com obras ou substituições de equipamentos, que impliquem modificar o projeto ou o memorial descritivo da data do habite–se e obras de paisagismo nas partes de uso comum.

§2º As despesas cobradas do locatário devem ser previstas em orçamento, salvo casos de urgência ou força maior, devidamente demonstradas, podendo o locatário, a cada sessenta dias, por si ou entidade de classe exigir a comprovação das mesmas.

O art. 54 da lei 8245 é o único dispositivo legal que fala sobre o complexo contrato de locação comercial em shopping center.

A falta de uma regulamentação mais precisa do tema é muito criticada pela doutrina.

Aqui no blog, temos inúmeros artigos sobre o contrato de locação em shopping center.

O Shopping Center respalda-se em um tenant mix.

Você pode estar se perguntando: “mas o que é tenant mix?”

É a forma como o shopping center organiza as lojas dentro do empreendimento, de modo a agregar valor para o fundo de comércio do próprio shopping center.

Eu explico o que é tenant mix no vídeo abaixo:

Você já deve ter observado que o shopping center costuma locar espaços apenas para grandes redes (por exemplo, casas bahia, C&A, etc) e franquias.

Esse mix de lojas é muito importante para o shopping center e interessa a todos que fazem parte do empreendimento.

É justamente esse mix de lojas associado a uma incrível organização (estacionamento, segurança, praça de alimentação, etc) que atrai a clientela.

Mas nem tudo no Shopping Center pode ser entendido como vantagem. As despesas, por exemplo, são muito superiores que as despesas de uma loja de rua.

Abaixo, elaborei um vídeo para explicar, passo a passo, quais são as reais vantagens e desvantagens do contrato de locação em Shopping Center.

Lei 8245/91: Contrato built to suit

Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.

§1º Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.

§2º Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.

O contrato built to suit é um contrato complexo norteado por uma série de atividades.

Nesta espécie, o locador, após a devida contratação, adquire terreno, constrói ou reforma o imóvel para ser locado por prazo determinado.

É fácil perceber que o valor investido pelo locador é bastante expressivo e, por isso, não segue algumas regras já definidas no contrato de locação.

Observe que, assim como no contrato de locação em shopping center, o legislador dispôs que, nesta espécie de contrato, “prevalecerão as condições livremente pactuadas“.

Mas afinal… o que há de diferente?

O contrato bult to suit, por exemplo, pode apresentar mais de uma modalidade de garantia (enunciado 67 da II jornada de Direito Comercial), diferente do contato de locação comum (art. 37, parágrafo único, da lei 8245).

Além disso, a multa pela rescisão antecipada poderá ser a soma dos aluguéis a receber até o termo final.

O próprio art. 54, ainda, autoriza a renúncia antecipada à revisão do aluguel.

Lei 8245/91: O que é locação não residencial?

Art. 55. Considera–se locação não residencial quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel, destinar–se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados.

A lei 8245 tem espaço dedicado a locação residencial. Portanto, é preciso saber o que é locação residencial.

O conceito legal (art. 55 da lei 8245) é feito por exclusão.

Em outras palavras, o legislador optou por disciplinar o que não é locação residencial.

Isso, de certa forma, é bastante comum no Direito e, principalmente, no Direito Civil.

Algo muito parecido ocorre quando buscamos, por exemplo, o conceito de posse injusta na lei.

Observe que o o legislador dispõe que “é justa a posse que não for violenta, clandestina ou precária” (art. 1.200 do CC/02).

Portanto, justa é, obviamente, a posse que não é injusta e, pelo conceito legal, injusta é a posse clandestina, precária ou violente.

Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir–se–á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.

Art. 57. O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação.

Ao contrário da locação residencial, a locação não residencial independe de aviso (notificação) para cessar.

Do mesmo modo que o contrato de locação residencial, permanecendo o locatário no imóvel, será o contrato prorrogado, automaticamente, por prazo indeterminado.

Neste caso, para retomar o imóvel, será preciso denunciar o contrato, por escrito, concedendo 30 dias para desocupação.

Lei 8245/91: Regras gerais de processo

Art. 58. Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do art. 1º, nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação, observar–se–á o seguinte:

I – os processos tramitam durante as férias forenses e não se suspendem pela superveniência delas;

II – é competente para conhecer e julgar tais ações o foro do lugar da situação do imóvel, salvo se outro houver sido eleito no contrato;

III – o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel, ou, na hipótese do inciso II do art. 47, a três salários vigentes por ocasião do ajuizamento;

IV – desde que autorizado no contrato, a citação, intimação ou notificação far–se–á mediante correspondência com aviso de recebimento, ou, tratando–se de pessoa jurídica ou firma individual, também mediante telex ou fac-símile, ou, ainda, sendo necessário, pelas demais formas previstas no Código de Processo Civil;

V – os recursos interpostos contra as sentenças terão efeito somente devolutivo.

A competência para julgar qualquer ação prevista na lei 8245 é do foro do lugar da situação do imóvel, exceto quando, no contrato, as partes optaram por outro local (é a denominada cláusula de eleição de foro).

Como regra, o valor da causa será 12 alugueis, exceto quando a ação de despejo tem como fundamento a retomada do imóvel para uso próprio, do cônjuge, companheiro ou parente. Nesta hipótese, o valor da causa será 3 salários mínimos.

Para que a citação pelo correio seja válida, é preciso autorização no contrato de locação, embora o Código de Processo Civil aponte a citação pelo correio como a regra.

O mesmo ocorre no caso de intimação e notificação.

Destaque-se, por fim, que todos os recursos terão efeito devolutivo (art. 58, V, lei 8245).

Lei 8245/91: Ação de Despejo

Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§1º Conceder–se–á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

I – o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento;

II – o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia;

III – o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato;

IV – a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;

V – a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.

VI – o disposto no inciso IV do art. 9o, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;

VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato;

VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada;

IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.

§2º Qualquer que seja o fundamento da ação dar–se–á ciência do pedido aos sublocatários, que poderão intervir no processo como assistentes.

§3º No caso do inciso IX do § 1o deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62.

Art. 60. Nas ações de despejo fundadas no inciso IV do art. 9º, inciso IV do art. 47 e inciso II do art. 53, a petição inicial deverá ser instruída com prova da propriedade do imóvel ou do compromisso registrado.

Art. 61 Nas ações fundadas no § 2º do art. 46 e nos incisos III e IV do art. 47, se o locatário, no prazo da contestação, manifestar sua concordância com a desocupação do imóvel, o juiz acolherá o pedido fixando prazo de seis meses para a desocupação, contados da citação, impondo ao vencido a responsabilidade pelas custas e honorários advocatícios de vinte por cento sobre o valor dado à causa. Se a desocupação ocorrer dentro do prazo fixado, o réu ficará isento dessa responsabilidade; caso contrário, será expedido mandado de despejo.

Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:

I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;

II – o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos:

a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação;

b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;

c) os juros de mora;

d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa;

III – efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10 (dez) dias, contado da intimação, que poderá ser dirigida ao locatário ou diretamente ao patrono deste, por carta ou publicação no órgão oficial, a requerimento do locador;

IV – não sendo integralmente complementado o depósito, o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada;

V – os aluguéis que forem vencendo até a sentença deverão ser depositados à disposição do juízo, nos respectivos vencimentos, podendo o locador levantá – los desde que incontroversos;

VI – havendo cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos aluguéis, a execução desta pode ter início antes da desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.

Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação.

Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes.

§1º O prazo será de quinze dias se:

a) entre a citação e a sentença de primeira instância houverem decorrido mais de quatro meses; ou

b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9o ou no § 2o do art. 46.

§2° Tratando-se de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público, respeitado o prazo mínimo de seis meses e o máximo de um ano, o juiz disporá de modo que a desocupação coincida com o período de férias escolares.

§3º Tratando-se de hospitais, repartições públicas, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, e o despejo for decretado com fundamento no inciso IV do art. 9º ou no inciso II do art. 53, o prazo será de um ano, exceto no caso em que entre a citação e a sentença de primeira instância houver decorrido mais de um ano, hipótese em que o prazo será de seis meses.

§4° A sentença que decretar o despejo fixará o valor da caução para o caso de ser executada provisoriamente.

Art. 64. Salvo nas hipóteses das ações fundadas no art. 9o, a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado até a data da prestação da caução.

§1° A caução poderá ser real ou fidejussória e será prestada nos autos da execução provisória.

§2° Ocorrendo a reforma da sentença ou da decisão que concedeu liminarmente o despejo, o valor da caução reverterá em favor do réu, como indenização mínima das perdas e danos, podendo este reclamar, em ação própria, a diferença pelo que a exceder.

Art. 65. Findo o prazo assinado para a desocupação, contado da data da notificação, será efetuado o despejo, se necessário com emprego de força, inclusive arrombamento.

§1° Os móveis e utensílios serão entregues à guarda de depositário, se não os quiser retirar o despejado.

§2° O despejo não poderá ser executado até o trigésimo dia seguinte ao do falecimento do cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de qualquer das pessoas que habitem o imóvel.

Art. 66. Quando o imóvel for abandonado após ajuizada a ação, o locador poderá imitir-se na posse do imóvel.

Antes de iniciar qualquer comentário a respeito da ação de despejo, é importante destacar que:

1. A ação deve ser distribuída no local do imóvel locado;
2. O valor da causa será de 12 meses de aluguel;
3. Como regra, o procedimento será o comum, exceto no despejo para uso próprio do imóvel (rito sumaríssimo – art. 3º, III, lei 9.099).

Além disso, é preciso destacar que a ação de despejo é o único meio de reaver o imóvel urbano, salvo hipóteses elencadas no art. 1º, parágrafo único, da lei 8.245.

O art. 59 elenca as hipóteses que autorizam pedido de despejo liminar em uma ação de despejo.

Há um detalhe que chama a atenção neste artigo.

Observe que não são todas as hipóteses de inadimplemento (não pagamento de aluguel e encargos) que autorizam a concessão de liminar. Será preciso que o contrato esteja desprovido de garantias (por exemplo, caução, fiança, etc).

Na ação de despejo de imóvel residencial, será preciso verificar se é necessário notificar a parte.

Lembro, aqui, que comentei o tema nos art. 46 e 47 desta lei.

Mas apenas para posicioná-lo, repiso que será preciso verificar o prazo do contrato de locação.

Como explicamos naquela oportunidade, findo o prazo de 30 meses do contrato de locação, não será necessário notificar o locatário apenas na hipótese do locador ajuizar ação de despejo nos 30 dias subsequentes (pois, aqui, o locador evita a prorrogação automática do contrato).

Alguns cuidados devem ser observados também na locação por temporada (art. 48 a 50). Recomendamos a leitura dos nossos comentários.

Lei 8245/91: Ação de Consignação de aluguel e acessórios da Locação

Art. 67. Na ação que objetivar o pagamento dos aluguéis e acessórios da locação mediante consignação, será observado o seguinte:

I – a petição inicial, além dos requisitos exigidos pelo art. 282 do Código de Processo Civil, deverá especificar os aluguéis e acessórios da locação com indicação dos respectivos valores;

II – determinada a citação do réu, o autor será intimado a, no prazo de vinte e quatro horas, efetuar o depósito judicial da importância indicada na petição inicial, sob pena de ser extinto o processo;

III – o pedido envolverá a quitação das obrigações que vencerem durante a tramitação do feito e até ser prolatada a sentença de primeira instância, devendo o autor promover os depósitos nos respectivos vencimentos;

IV – não sendo oferecida a contestação, ou se o locador receber os valores depositados, o juiz acolherá o pedido, declarando quitadas as obrigações, condenando o réu ao pagamento das custas e honorários de vinte por cento do valor dos depósitos;

V – a contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, a:

a) não ter havido recusa ou mora em receber a quantia devida;

b) ter sido justa a recusa;

c) não ter sido efetuado o depósito no prazo ou no lugar do pagamento;

d) não ter sido o depósito integral;

VI – além de contestar, o réu poderá, em reconvenção, pedir o despejo e a cobrança dos valores objeto da consignatória ou da diferença do depósito inicial, na hipótese de ter sido alegado não ser o mesmo integral;

VII – o autor poderá complementar o depósito inicial, no prazo de cinco dias contados da ciência do oferecimento da resposta, com acréscimo de dez por cento sobre o valor da diferença. Se tal ocorrer, o juiz declarará quitadas as obrigações, elidindo a rescisão da locação, mas imporá ao autor-reconvindo a responsabilidade pelas custas e honorários advocatícios de vinte por cento sobre o valor dos depósitos;

VIII – havendo, na reconvenção, cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos valores objeto da consignatória, a execução desta somente poderá ter início após obtida a desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.

Parágrafo único. O réu poderá levantar a qualquer momento as importâncias depositadas sobre as quais não penda controvérsia.

Lei 8245/91: Ação revisional de aluguel

Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte:

I – além dos requisitos exigidos pelos arts. 276 e 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial deverá indicar o valor do aluguel cuja fixação é pretendida;

II – ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação, nos seguintes moldes:

a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido;

b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente;

III – sem prejuízo da contestação e até a audiência, o réu poderá pedir seja revisto o aluguel provisório, fornecendo os elementos para tanto;

IV – na audiência de conciliação, apresentada a contestação, que deverá conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta possível, determinará a realização de perícia, se necessária, designando, desde logo, audiência de instrução e julgamento;

V – o pedido de revisão previsto no inciso III deste artigo interrompe o prazo para interposição de recurso contra a decisão que fixar o aluguel provisório.

§1° Não caberá ação revisional na pendência de prazo para desocupação do imóvel (arts. 46, parágrafo 2° e 57), ou quando tenha sido este estipulado amigável ou judicialmente.

§2° No curso da ação de revisão, o aluguel provisório será reajustado na periodicidade pactuada ou na fixada em lei.

Art. 69. O aluguel fixado na sentença retroage à citação, e as diferenças devidas durante a ação de revisão, descontados os alugueres provisórios satisfeitos, serão pagas corrigidas, exigíveis a partir do trânsito em julgado da decisão que fixar o novo aluguel.

§1° Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato revisando, bem como adotar outro indexador para reajustamento do aluguel.

§2° A execução das diferenças será feita nos autos da ação de revisão.

Art. 70. Na ação de revisão do aluguel, o juiz poderá homologar acordo de desocupação, que será executado mediante expedição de mandado de despejo.

A ação revisional de aluguel pode ser ajuizada pelo locador ou locatário após 3 anos de vigência do contrato ou acordo (art. 19 da lei 8245).

Deverá ser distribuída no foro do lugar do imóvel (art. 58, III, lei 8245) e o valor da causa será 12 meses de aluguel.

Diferente do que disciplina a lei, a petição inicial deverá respeitar os requisitos do art. 319 do novo CPC (e não antigo 282 do antigo CPC).

Além disso, não se usa mais o extinto procedimento sumário. Atualmente, é apenas sistema ordinário.

Lei 8245/91: Ação renovatória

Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:

I – prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;

II – prova do exato cumprimento do contrato em curso;

III – prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;

IV – indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;

V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira;

VI – prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;

VII – prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.

Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação.

Art. 72. A contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, ao seguinte:

I – não preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta lei;

II – não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar;

III – ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores;

IV – não estar obrigado a renovar a locação (incisos I e II do art. 52).

§1° No caso do inciso II, o locador deverá apresentar, em contraproposta, as condições de locação que repute compatíveis com o valor locativo real e atual do imóvel.

§2° No caso do inciso III, o locador deverá juntar prova documental da proposta do terceiro, subscrita por este e por duas testemunhas, com clara indicação do ramo a ser explorado, que não poderá ser o mesmo do locatário. Nessa hipótese, o locatário poderá, em réplica, aceitar tais condições para obter a renovação pretendida.

§3° No caso do inciso I do art. 52, a contestação deverá trazer prova da determinação do Poder Público ou relatório pormenorizado das obras a serem realizadas e da estimativa de valorização que sofrerá o imóvel, assinado por engenheiro devidamente habilitado.

§4° Na contestação, o locador, ou sublocador, poderá pedir, ainda, a fixação de aluguel provisório, para vigorar a partir do primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado, não excedente a oitenta por cento do pedido, desde que apresentados elementos hábeis para aferição do justo valor do aluguel.

§5° Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato renovando, bem como adotar outro indexador para reajustamento do aluguel.

Art. 73. Renovada a locação, as diferenças dos aluguéis vencidos serão executadas nos próprios autos da ação e pagas de uma só vez.

Art. 74. Não sendo renovada a locação, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, se houver pedido na contestação.

Art. 75. Na hipótese do inciso III do art. 72, a sentença fixará desde logo a indenização devida ao locatário em conseqüência da não prorrogação da locação, solidariamente devida pelo locador e o proponente.

Imagine, por exemplo, que um empresário, em imóvel locado, inicie um negócio de lavanderia em uma determinada rua, permanecendo no local por mais de 7 anos.

Não é difícil concluir que, diante do tempo de atividade empresarial, aquele empresário conseguiu associar o local à sua atividade, valorizando o ponto comercial.

O próprio locatário, por vezes, paga pelo ponto de outrem, antes mesmo de iniciar o negócio no local. É o que chamamos de “luvas”.

A cobrança de luvas pelo locador é vedada na renovação (art. 43, I, lei 8245), mas não no início do contrato de locação (enunciado nº 9 do Centro de Estudos do Segundo Tribunal de Alçada Cível de São Paulo).

Essa prática, inclusive, é comum.

Pergunta-se: “seria justo autorizar a retomada pura e simples do locador nesta hipótese?”

Claro que não.

Aliás, não fosse a lei 8.245, provavelmente, após ação de despejo, o próprio locador abriria um negócio semelhante (com outro nome) no local a fim de utilizar a “valorização do ponto”.

A ação renovatória, então, surge para proteger o ponto comercial, evitando essa espécie de retomada arbitrária.

O ponto comercial é um dos elementos do fundo de comércio que, por sua vez, é o conjunto de bens corpóreos e incorpóreos voltados a prática da atividade empresarial (art.1.142 do CC/02) .

Por isso, podemos dizer que o ponto comercial agrega valor ao fundo de comércio do empresário.

Como já explicamos no art. 51 desta lei, são requisitos para ação renovatória:

1. O contrato seja celebrado por escrito;
2. O prazo de locação (ou soma de contratos ininterruptos) seja de cinco anos;
3. O locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos;
4. A ação seja ajuizada entre 1 ano e 6 meses antes do fim do contrato de locação (prazo decadencial).

Além disso, será preciso estar com perfeito cumprimento do contrato em curso (art. 71, II, lei 8245), comprovando pagamento de impostos e taxas do imóvel (art. 71, III, lei 8245).

É preciso, ainda, indicar o fiador que, quando não for o mesmo, depende de qualificação específica (art. 71, V, lei 8245).

Observe que, sendo o mesmo fiador ou não, para propor a ação renovatória será preciso comprovar a idoneidade do fiador.

A renovação não ocorrerá, ainda que preenchido os requisitos acima, nas hipóteses elencadas no art. 52 da lei 8245.

O art. 51, §1º, destaca que o direito de renovação do contrato pode ser usado pelos cessionários e sucessores.

Claro que será preciso comprovar essa qualidade na petição inicial (art. 71, VII, lei 8245).

Do mesmo modo, pode o cônjuge sobrevivente exercer o direito de renovação quando manter-se no mesmo ramo junto a outros sócios (art. 51, §3º, lei 8245).

Na ação renovatória, a contestação do locador (réu) é bastante limitada.

Poderá o locador (réu) alegar que o locatário (autor) não preenche os requisitos da lei, não apresentou proposta de locação adequada com o valor de mercado ou que não é obrigado a renovar (art. 51, I e II, lei 8245).

Poderá, também, sustentar que tem uma proposta melhor de terceiro, oportunidade em que o juiz deverá fixar indenização em prol do locatário. O objetivo é, juntamente, indenizar o valor do ponto comercial.

Interessante observar que a improcedência da ação renovatória não gera o despejo automático.

Exceto se, em contestação, o réu requereu o despejo e respectivo mandado de despejo (art. 74, parte final, lei 8245).

Lei 8245/91: Disposições Finais e Transitórias

Art. 76. Não se aplicam as disposições desta lei aos processos em curso.

Art. 77. Todas as locações residenciais que tenham sido celebradas anteriormente à vigência desta lei serão automaticamente prorrogadas por tempo indeterminado, ao término do prazo ajustado no contrato.

Art. 78. As locações residenciais que tenham sido celebradas anteriormente à vigência desta lei e que já vigorem ou venham a vigorar por prazo indeterminado, poderão ser denunciadas pelo locador, concedido o prazo de doze meses para a desocupação.

Parágrafo único. Na hipótese de ter havido revisão judicial ou amigável do aluguel, atingindo o preço do mercado, a denúncia somente poderá ser exercitada após vinte e quatro meses da data da revisão, se esta ocorreu nos doze meses anteriores à data da vigência desta lei.

Art. 79. No que for omissa esta lei aplicam-se as normas do Código Civil e do Código de Processo Civil.

Art. 80. Para os fins do inciso I do art. 98 da Constituição Federal, as ações de despejo poderão ser consideradas como causas cíveis de menor complexidade.

Art. 81. O inciso II do art. 167 e o art. 169 da Lei n° 6.015, de 31 de dezembro de 1973, passam a vigorar com as seguintes alterações:

“Art. 167. ………………………………………………….

II – ……………………………………………………………

16) do contrato de locação, para os fins de exercício de direito de preferência.”

“Art. 169. …………………………………………………….

……………………………………………………………………

III – o registro previsto no n° 3 do inciso I do art. 167, e a averbação prevista no n° 16 do inciso II do art. 167 serão efetuados no cartório onde o imóvel esteja matriculado mediante apresentação de qualquer das vias do contrato, assinado pelas partes e subscrito por duas testemunhas, bastando a coincidência entre o nome de um dos proprietários e o locador.”

Art. 82. O art. 3° da Lei n° 8.009, de 29 de março de 1990, passa a vigorar acrescido do seguinte inciso VII:

“Art. 3° ………………………………………………………..

…………………………………………………………………..

VII – por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.”

Art. 83. Ao art. 24 da Lei n° 4.591, de 16 de dezembro de 1964 fica acrescido o seguinte § 4°:

“Art. 24. ………………………………………………………

…………………………………………………………………..

4° Nas decisões da assembléia que envolvam despesas ordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino locador a ela não compareça.”

Art. 84. Reputam-se válidos os registros dos contratos de locação de imóveis, realizados até a data da vigência desta lei.

Art. 85. Nas locações residenciais, é livre a convenção do aluguel quanto a preço, periodicidade e indexador de reajustamento, vedada a vinculação à variação do salário mínimo, variação cambial e moeda estrangeira:

I – dos imóveis novos, com habite-se concedido a partir da entrada em vigor desta lei;

II – dos demais imóveis não enquadrados no inciso anterior, em relação aos contratos celebrados, após cinco anos de entrada em vigor desta lei.

Art. 86. O art. 8° da Lei n° 4.380, de 21 de agosto de 1964 passa a vigorar com a seguinte redação:

“Art. 8° O sistema financeiro da habitação, destinado a facilitar e promover a construção e a aquisição da casa própria ou moradia, especialmente pelas classes de menor renda da população, será integrado.”