Contrato de Compra e Venda (Direito Civil) – Resumo Completo

Nos termos do Código Civil, “pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro” (art. 481 do CC/02).

Segundo Orlando Gomes, “compra e venda é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a transferir a propriedade de uma coisa à outra, recebendo, em contraprestação, determinada soma de dinheiro ou valor fiduciário equivalente” (GOMES, Orlando. Contratos. 2007. 26 ed. Rio de Janeiro: Forense. p. 265)

Trata-se de contrato translativo, pois uma das partes se compromete a transferir a propriedade.

• Dica: elaborei um vídeo para explicar, passo a passo, o contrato de compra e venda. Recomendo que você assista para entender de forma definitiva o tema.

O contrato de compra e venda tem as seguintes características:

1. Bilateral: Há direitos e deveres recíprocos.
2. Oneroso: Há uma prestação (coisa) e uma contraprestação (preço).
3. Consensual: Aperfeiçoa-se com a manifestação de vontade e não com a entrega da coisa.
4. Em regra, comutativo: já se conhecem as prestações.

O contrato de compra e venda é um contrato bilateral funcional.

Forma é gênero, cuja solenidade é espécie.

A solenidade é um ato público (e. g. escritura pública).

É importante observar o seguinte:

1. Compra e venda de bem imóvel com valor superior a 30 salários mínimos: Contrato formal e solene.
2. Compra e venda de bem imóvel com valor inferior a 30 salários mínimos: Contrato formal (forma escrita), mas não solene.
3. Compra de bem móvel: Contrato informal e não solene.

Elementos essenciais do contrato de compra e venda

Três são os elementos essenciais do contrato de compra e venda, quais sejam o consentimento, a coisa e o preço.

Consentimento

O consentimento, logicamente, é indispensável para a formação do contrato, contudo, ao destaca-lo como elemento essencial, estamos enfatizando que tal consentimento, por si só, aperfeiçoa o contrato sem a necessidade da entrega da coisa.

Portanto, a partir do consentimento, não é possível o arrependimento, salvo estipulação em contrário.

Coisa

Deve ser bem corpóreo.

Isso porque o bem incorpóreo é insuscetível de transferência de domínio.

Observe que o contrato de compra e venda cria a obrigação de transferir o domínio e não a transferência do domínio.

Por isso, é possível vender coisa futura, ou ainda, a coisa alheia.

A coisa deve ser lícita, possível, determinada ou determinável.

A tradição, portanto, é elemento importante da compra e venda.

Neste particular, salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição (art. 490 do CC/02).

Além disso, conforme art. 492 do CC/02, até o momento da tradição:

1. os riscos da coisa correm por conta do vendedor;
2. os riscos do preço correm por conta do comprador.

A tradição da coisa vendida, na omissão, ocorre no lugar onde ela se encontrava, ao tempo da venda (art. 493 do CC/02).

Preço

Deve ser em dinheiro, caso contrário será permuta ou troca.

O preço deve ser certo (estar no contrato), porém não precisa ser determinado, ou seja, poderá ser determinável como, por exemplo, no caso de ser deixado à taxa do mercado.

O preço pode resultar:

• a) da livre estipulação das partes (é o mais comum)
• b) do arbitramento de terceiro (art. 485 do CC/02): também chamado de preço por avaliação.
• c) da cotação de mercadoria em determinado dia e lugar (art. 486 do CC/02)
• d) da aplicação de índices e parâmetros objetivos (art. 487 do CC/02)

É possível que o preço seja parte em dinheiro e parte em entrega de coisa.

Contudo, a maior parcela (parcela principal) deverá ser em dinheiro, caso contrário será permuta ou troca.

É importante observa que nulo será o contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbítrio exclusivo de uma das partes a fixação do preço (art. 489 do CC/02).

Além disso, não sendo a venda a crédito, o vendedor não é obrigado a entregar a coisa antes de receber o preço (art. 491 do CC/02).

• Questão: observe como a OAB cobrou o tema “preço no contrato de compra e venda” na prova.

Vendas nulas e anuláveis

Segundo o art. 496 do CC/02, “é anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido”.

Portanto, para vender um bem para descendente será preciso consentimento expresso:

1. Dos descendentes;
2. Do cônjuge, exceto regime de separação obrigatória de bens.

Diferente da doação, o bem vendido a descendente não será levado a colação.

Portanto, com o claro objetivo de evitar fraude, optou o legislador por exigir o consentimento dos demais descendentes e cônjuge.

É importante observar que é lícita a compra e venda entre cônjuges, com relação a bens excluídos da comunhão (art. 499 do CC/02).

Além disso, conforme art. 497 do CC/02, sob pena de nulidade, não podem ser comprados, ainda que em hasta pública:

I – pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens confiados à sua guarda ou administração;

II – pelos servidores públicos, em geral, os bens ou direitos da pessoa jurídica a que servirem, ou que estejam sob sua administração direta ou indireta;

III – pelos juízes, secretários de tribunais, arbitradores, peritos e outros serventuários ou auxiliares da justiça, os bens ou direitos sobre que se litigar em tribunal, juízo ou conselho, no lugar onde servirem, ou a que se estender a sua autoridade;

IV – pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens de cuja venda estejam encarregados.

Parágrafo único. As proibições deste artigo estendem-se à cessão de crédito.

Cláusulas Especiais do Contrato de Compra e Venda

Cláusula de venda a contento e Venda sujeita a prova

Na venda a contento, ao contrário da venda sujeita a prova, a parte não conhece o produto que está adquirindo.

Em ambos os casos, porém, há condição suspensiva (art. 509 e 510 do CC/02)

Lembre-se que a condição suspensiva é aquela que, quando verificada, dá início aos efeitos do contrato.

Na venda a contento, o comprador tem um direito potestativo.

Isso porque o vendedor está submetido a manifestação da vontade do comprador.

O art. 509 do Código Civil, neste particular, esclarece que a venda não se reputa perfeita “enquanto o adquirente não manifestar seu agrado”.

A venda sujeita a prova, contudo, impõe a apresentação de um motivo para a rescisão para não prosseguir com o negócio.

O Código Civil, no art. 510, esclarece que são motivos para

1. Não ter as qualidades asseguradas pelo vendedor;
2. Não ser idônea para o fim a que se destina.

Enquanto o comprador não manifestar o aceite, será considerado mero comodatário (art. 511 do CC/02).

Por fim, “não havendo prazo estipulado para a declaração do comprador, o vendedor terá direito de intimá-lo, judicial ou extrajudicialmente, para que o faça em prazo improrrogável” (art 511 do CC/02).

Venda de coisa comum ou venda de coisa em condomínio

Há direito de preferência (ou preempção) dos demais condôminos.

Portanto, o condômino prejudicado poderá ingressar, no prazo decadencial de 180 dias (contados a partir da ciência da venda), com ação de preferência (natureza de ação anulatória) depositando em juízo o valor do bem comum vendido.

Venda por medida, por extensão ou “ad mensuram”

Tal venda se contrapõe a venda “ad corpus” (corpo inteiro).

A venda de bem imóvel urbano, por exemplo, é uma venda “ad mensuram” (por medida).

A falta ou o excesso na medida pactuada implica vício redibitório (vício oculto) especial, cuja solução será:

• a. comprador percebe que falta medida poderá ajuizar:
  • a.1. Ação “ex empto”: visa obrigar o vendedor a complementar a medida;
  • a.2. Ação “quanti minoris” (ou Ação estimatória): visa o abatimentodo preço;
  • a.3. Ação Redibitória: Resolução do contrato com devolução das quantias pagas. Caso haja má-fé caberá, também, perdas e danos
• b. vendedor percebe que houve excesso na medida (vendeu mais por menos). Neste caso, poderá ingressar em juízo pedindo:
  • b.1. devolução do excesso da área;
  • b.2. complementação do preço.

O prazo decadencial para ajuizar as supracitadas ações será:

• 1 ano, contado do registro;
• 1 ano, contado da imissão da posse no imóvel se comprovado atraso na imissão da posse por culpa do alienante.

• Questão: observe como a OAB cobrou o tema “venda por extensão” na prova.

Cláusula de retrovenda (ou resgate)

Trata-se de cláusula inserida em contrato de compra e venda de bem imóvel que garante ao vendedor o direito de recomprar a coisa dentro do prazo decadencial de 3 anos.

É um Direito Potestativo.

O contrato deverá ser registrado para que produza eficácia erga omnes.

Apenas com o registro, será possível ajuizar ação de resgate (visa buscar o imóvel de volta) contra terceiro.

Nesta oportunidade, deve o beneficiado depositar em juízo o:

1. valor da coisa;
2. despesas contratuais;
3. valor das benfeitorias necessárias.

É possível a transmissão inter vivos ou causa mortis do direito de retrovenda (art. 507 do CC/02).

Não se trata, portanto, de um direito personalíssimo.

Observe que não se confunde, portanto, com a cláusula de preempção que não autoriza tal hipótese.

Cláusula de preempção (ou preferência)

Trata-se de cláusula inserida em contrato de compra e venda de bem móvel ou imóvel que resguarda ao vendedor originário o direito preferência para reaver a coisa no caso do comprador decidir vendê-la a terceiro.

Tal cláusula é personalíssima, motivo pelo qual não é possível ceder ou transmitir aos herdeiros (art. 520 do CC/02).

O prazos são os seguintes:

• 180 dias para móveis;
• 2 anos para imóveis.

O vendedor poderá, ainda, exercer o seu direito de preferência, intimando o comprador, caso verifique que o comprador pretende vender a coisa (art. 514 do CC/02).

A via adequada para venda, diante dessa espécie de cláusula, é a notificação prévia (antes da venda) do titular do direito de preferência.

O titular do direito de preferência, diante da notificação, terá:

1. Prazo decadencial de 3 dias para exercer o direito, se bem móvel;
2. Prazo decadencial de 60 dias para exercer o direito, se bem imóvel.

A ausência de notificação impõe a responsabilização por perdas e danos:

1. do vendedor;
2. do adquirente, solidariamente, se comprovada a má-fé (art. 518 do CC/02).

Não confunda preempção legal (determinada por lei) com preempção convencional (pactuada por cláusula de preempção).

A preempção legal enseja efeitos reais, ao passo que a preempção convencional impõe efeitos obrigacionais.

Cláusula de venda com reserva de domínio

Trata-se de cláusula inserida na venda de bens móveis infungíveis.

Segundo o art. 521 do Código Civil, “na venda de coisa móvel, pode o vendedor reservar para si a propriedade, até que o preço esteja integralmente pago”.

Nesta espécie de contrato, o vendedor reserva o domínio do bem, contudo, sua propriedade é resolúvel, ou seja, está submetida à condição resolutiva.

A condição resolutiva, aqui, é o pagamento integral do preço.

Portanto, caso o comprador pague todo o preço, adquire a propriedade (art. 524 do CC/02).

O comprador responde pelos riscos da coisa, desde o momento que recebe a coisa.

O veículo é o exemplo prático mais comum.

Trata-se de bem imóvel infungível, pois há características que o singularizam.

Para valer contra terceiros, tal cláusula deverá ser registrada no domicilio do comprador (art. 522 do CC/02).

No caso de inadimplemento, o vendedor poderá:

1. Cobrar as parcelas vencidas e vincendas;
2. Recuperar a posse do bem(e.g. ação de busca e apreensão);

Para tanto, o vendedor deverá constituir o comprador em mora, mediante protesto do título ou interpelação judicial (art. 525 do CC/02).