Usucapião (Direito Civil) – Resumo Completo

A usucapião é modo de aquisição originária da propriedade pela posse prolongada da coisa.

Vale lembrar que no modo de aquisição originária, diferente do modo de aquisição derivada, não há transmissão da propriedade.

Em outras palavras, não há, no modo de aquisição originária da propriedade, relação jurídica entre o antigo proprietário e o novo proprietário.

Por ser um modo originário de aquisição da propriedade, incorpora-se ao patrimônio do titular sem qualquer vício ou ônus real relacionado ao proprietário anterior.

Uma hipoteca, por exemplo, guarda relação com o antigo proprietário e, por isso, desaparece na hipótese da usucapião.

• Questão: observe como o tema foi cobrado na prova da OAB.

Evidente, contudo, que o ônus que incide sobre o bem (e não sobre o antigo dono…), será repassado para o novo titular.

É o que ocorre, por exemplo, com dívidas de IPTU, pois vinculam-se ao bem (e não ao antigo proprietário).

Para alguns doutrinadores, a usucapião pode ser compreendida como sinônimo de prescrição aquisitiva.

Sobre o tema, Flávio Tartuce ensina o seguinte:

“(…) a prescrição aquisitiva, em que o lapso do tempo não extingue, mas cria um direito, em especial um direito real para aquele que possui a coisa por certo lapso de tempo. A prescrição aquisitiva não é tratada pelo nosso Código Civil como modalidade de prescrição, e sim com o nome de usucapião, figura autônoma pertencente ao campo específico dos direitos reais”.(Tartuce, Flávio. Código Civil Comentado (p. 119). Forense. Edição do Kindle)

Há, contudo, uma corrente de doutrinadores que distinguem a prescrição (perda da pretensão) da usucapião (aquisição originária da propriedade).

Mas não se trata da doutrina majoritária…

No âmbito da usucapião, falamos em usucapiente (novo proprietário da coisa) e usucapido (antigo proprietário).

A usucapião poderá recair sobre bens móveis e imóveis.

Por se tratar de forma de aquisição originária, não incide o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis).

Repise-se, por oportuno, que inexiste transmissão da propriedade.

Para usucapião, como regra, será imprescindível o decurso do tempo, a posse ad usucapionem, a continuidade e o animus domini.

O tempo para aquisição varia conforme a modalidade da usucapião.

A posse ad usucapionem é a posse mansa, pacífica e ininterrupta.

Trata-se, portanto, de uma posse qualificada (com características específicas).

Mas é não é só isso…

Será preciso, também, demonstrar a existência do pressuposto subjetivo e objetivo.

Explico.

Para adquirir por usucapião, deve o sujeito ter legitimidade.

A legitimidade é, justamente, o que a doutrina chama de pressuposto subjetivo para aquisição da propriedade pela usucapião.

Essa ideia de legitimidade, em verdade, guarda relação com as causas de impedimento, interrupção e suspensão da prescrição.

Aliás, sobre o tema, o art. 1.244 do Código Civil esclarece que “estende-se ao possuidor o disposto quanto ao devedor acerca das causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrição, as quais também se aplicam à usucapião“.

Observe o seguinte..

Segundo o Código Civil (arts. 197, 198 e 199), não corre prescrição:

• Entre os cônjuges, na constância da sociedade conjugal;
• Entre ascendentes e descendentes, durante o poder familiar;
• Entre tutelados ou curatelados e seus tutores ou curadores, durante a tutela ou curatela.
• Contra os incapazes de que trata o art. 3° ;
• Contra os ausentes do País em serviço público da União, dos Estados ou dos Municípios;
• Contra os que se acharem servindo nas Forças Armadas, em tempo de guerra.
• Pendendo condição suspensiva;
• Não estando vencido o prazo;
• Pendendo ação de evicção.

A legitimidade para usucapião está justamente aqui…

O tutor, por exemplo, não tem legitimidade para adquirir, pela usucapião, bem do tutelado, durante a tutela.

Isso porque, durante a tutela, não corre a prescrição (art. 197, III, do CC/02).

Note que a condição pessoal (subjetiva) pode guardar relação, inclusive, com o proprietário.

Imaginem, por exemplo, que João preenche requisitos relacionados a posse para pedir usucapião em relação a um imóvel que ocupa, contudo, o proprietário do imóvel é uma criança de 9 anos que recebeu o bem em razão de herança, ou seja, o proprietário do imóvel é absolutamente incapaz, nos termos do art. 3° do Código Civil.

Segundo o Código Civil, não corre a prescrição contra o absolutamente incapaz (art. 198, I, do CC/02).

Portanto, em razão de uma condição pessoal (subjetiva) do proprietário, não é possível postular pela usucapião nessa situação.

As causas que interrompem a prescrição também incidem na usucapião (art. 1.244 do CC/02).

Lembro, por oportuno, que interromper, no Direito, é voltar a contar do início.

Assim, por exemplo, ocorre a interrupção do prazo “por despacho do juiz, mesmo incompetente, que ordenar a citação, se o interessado a promover no prazo e na forma da lei processual” (art. 202, I, do CC/02).

Na hipótese de interrupção, contudo, é preciso ter atenção…

A jurisprudência, alinhada com a boa-fé objetiva, tem entendido que a interrupção ocorre apenas se o beneficiado pela interrupção obter êxito na ação.

Além do pressuposto subjetivo, para usucapião é preciso constatar também o pressuposto objetivo (ou real).

Na prática, isso significa que o bem deve ser passível de usucapião.

O bem público, por exemplo, não será, como regra, passível de usucapião.

Além do pressuposto subjetivo e objetivo, é preciso, como alertei no início, exercer a posse mansa, pacífica e ininterrupta.

Trata-se da denominada posse ad usucapionem.

É importante lembrar que existe a possibilidade de somatória de posses, fenômeno conhecido como accessio possessionis.

Sobre o tema, observe o que dispõe o art. 1.243 do Código Civil:

Art. 1.243. O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos antecedentes, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores (art. 1.207), contanto que todas sejam contínuas, pacíficas e, nos casos do art. 1.242, com justo título e de boa-fé.

Observe que, para que ocorra a “soma de posses” (accessio possessionis), a posse do antecessor também precisa ser mansa, pacífica e ininterrupta.

Por fim, a posse precisa ser exercida com a intenção de ser dono (animus domini).

Observe que o instituto da usucapião apega-se mais a teoria subjetiva da posse (Savigny), já que, mais do que o simples corpus, impõe a comprovação do exercício com a intenção de ser dono (animus).

Por isso, o possuidor indireto (e.g. locatário) não poderá adquirir o bem pela usucapião.

Portanto, em síntese, pode-se dizer que, para toda e qualquer usucapião será preciso:

• Preencher o:
  • Pressuposto Subjetivo (Legitimidade);
  • Pressuposto Objetivo (ou Real);
• Ter posse mansa, pacífica, ininterrupta e com intenção de ser dono (posse ad usucapionem);
• Transcorrer o prazo definido em lei (cada espécie de usucapião tem um prazo específico).

Ainda na parte geral, é importante destacar que a sentença proferida em uma ação voltada a usucapião é declaratória.

Essa é a parte geral da usucapião…

A partir daqui, surgem requisitos especiais a depender da espécie de usucapião estudada.

Os requisitos especiais acompanham, em verdade, a finalidade da usucapião estudada.

Usucapião Extraordinária

Sobre o tema, o art. 1.238 do Código Civil dispõe o seguinte:

Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

(…)

Portanto, são requisitos para usucapião extraordinária:

• posse ad usucapionem (posse mansa, pacífica, ininterrupta e com intenção de ser dono);
• prazo de 15 anos.

Observe que, pelo decurso do longo prazo de 15 anos, sequer exige-se do possuidor a boa-fé.

Trata-se da hipótese mais ampla e com menor número de requisitos para adquisição da propriedade pela usucapião.

Este prazo de 15 anos poderá ser reduzido para 10 anos.

É o que disciplina o parágrafo único do art. 1.238:

Art. 1.238 (…)

Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

Portanto, para reduzir o prazo de 15 para 10 anos, será necessário:

1. usar imóvel como moradia ou…
2. ter realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

É importante observar que, nesta hipótese, não pode ocorrer a somatória de posses (accessio possessionis).

• Questão: observe como o tema “usucapião extraordinária” foi cobrada na prova da OAB.

Usucapião Ordinária

Em relação a usucapião ordinário, dispõe o art. 1.242 do Código Civil o seguinte:

Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.

(…)

Exige os seguintes requisitos:

• posse ad usucapionem;
• prazo de 10 anos;
• justo título;
• boa-fé.

Portanto, quando comparamos com a usucapião extraordinária, observamos a redução do prazo (de 15 para 10 anos), como também o acréscimo de dois requisitos novos: justo título e boa-fé.

Para doutrina, justo título, aqui, é o ato jurídico apto a transferir a propriedade, ainda que não registrado.

Neste sentido, o enunciado 86 da I jornada de Direito Civil, esclarece que “a expressão justo título contida nos arts. 1.242 e 1.260 do Código Civil abrange todo e qualquer ato jurídico hábil, em tese, a transferir a propriedade, independentemente de registro“ .

Assim como ocorre na usucapião extraordinária, é possível reduzir o prazo aqui…

Contudo, o prazo é reduzido de 10 anos para 5 anos.

Observe o que dispõe o parágrafo único do art. 1.242:

Art. 1.242 (…)

Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.

O prazo, portanto, será reduzido para 5 anos se:

1. Imóvel adquirido onerosamente;
2. Com base no registro constante do respectivo cartório e cancelada posteriormente;
3. Possuidores estabeleceram no imóvel sua moradia ou realizaram investimentos de interesse social e econômico.

Trata-se da denominada usucapião tabular.

Usucapião Urbana (ou especial urbana/ “pro moradia”)

Em relação a usucapião “pro moradia”, o art. 1.240 do Código Civil dispõe o seguinte:

Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

§ 1° O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.

§ 2° O direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

A finalidade da usucapião especial urbana é concretizar o direito fundamental de moradia.

O direito fundamental da moradia está intimamente ligado a concepção existencialista da nossa Constituição.

Trata-se de um desdobramento do Princípio da Dignidade da Pessoa Humana (art. 1°, III, da CF) e, neste cenário, compõe o mínimo existencial.

São requisitos dessa usucapião:

1. posse ad usucapionem;
2. prazo de 5 anos;
3. área urbana não superior a 250 metros quadrados;
4. utilizar o bem como sua moradia (ou da família);
5. não pode ter outro imóvel rural ou urbano.

Observe que, além da posse “ad usucapionem” e do prazo (pressupostos gerais), tem-se outros requisitos especiais que visam, justamente, legitimar a concretização do direito fundamental da moradia.

Nesse sentido, ocorre a:

1. Limitação da área (não superior a 250 metros quadrados);
2. Uso do bem como sua moradia (ou de sua família);
3. Não possuir outro imóvel (rural ou urbano).

Além disso, pelo mesmo motivo (concretização do Direito Fundamental de Moradia), esclarece § 2° do art. 1.240 que “o direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez“.

Também por isso, é vedado a soma de posses (enunciado 317 da IV Jornada de Direito Civil).

Usucapião Urbana Familiar (art. 1.240-A do CC/02)

Sobre o tema, observe o que dispõe o art. 1.240-A do Código Civil:

Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

§ 1° O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

Essa espécie de usucapião tem o objetivo de impor uma sanção aquele a abandona o lar.

O abandono, neste caso, significa deixar o núcleo familiar desamparado (sem assistência…).

Não se trata, na prática, de apenas sair de casa…

São requisitos da usucapião urbana familiar

1. posse ad usucapionem;
2. Posse direta (permanece no bem);
3. prazo de 2 anos;
4. área urbana não superior a 250 metros quadrados;
5. utilizar o bem como sua moradia (ou da família);
6. não pode ter outro imóvel rural ou urbano;
7. ex-cônjuge ou ex-companheiro abandonou o lar.

É curioso observar que, sem essa regra, seria impossível postular pela usucapião entre cônjuges.

Isso porque o cônjuge, como já observamos, não teria legitimidade para postular pela usucapião, pois não corre a prescrição entre cônjuges na constância da sociedade conjugal (art. 197, I, do CC).

Lembre-se que as causas que suspendem a prescrição aplicam-se a usucapião (art. 1.244 do CC).

A usucapião familiar, portanto, é uma exceção à regra.

Isso significa que, com o art. 1.240-A do Código Civil, essa causa suspensiva deixa de ser um obstáculo para o pedido de usucapião de um cônjuge em desfavor do outro, ainda que na constância do casamento.

• Questão: observe como a OAB cobrou a usucapião urbana familiar na prova da OAB.

Usucapião Rural (ou especial rural/ “pro labore”)

Nesta espécie de usucapião o objetivo é concretizar o direito fundamental de moradia, bem como o trabalho.

Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.

Quanto aos requisitos, portanto, é bastante similar à usucapião urbana.

Até porque ambas visam a concretização do direito fundamental da moradia.

A usucapião, rural, contudo, também visa a valorização do trabalho, motivo pelo qual deve o possuidor tornar a terra produtiva.

Por isso, inclusive, é chamada também de usucapião “pro labore“.

São requisitos da usucapião rural:

1. posse ad usucapionem;
2. prazo de 5 anos;
3. área não superior a 50 Hectares;
4. utilizar o bem como sua moradia (ou da família);
5. não pode ter outro imóvel rural ou urbano;
6. tornar a terra produtiva.

Usucapião Coletiva

O objetivo da usucapião coletiva é, também, concretizar o direito fundamental da moradia.

Contudo, isso ocorre em local onde não é possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor.

Há, na prática, um grande conglomerado de pessoas residindo no local, ou seja, uma ocupação coletiva.

Considerando que o objetivo é a concretização do direito fundamental de moradia, deve-se respeitar requisitos similares, por exemplo, a usucapião urbana (“pro moradia”).

Contudo, há alguns detalhes…

Observe o que dispõe o art. 10 do Estatuto da Cidade (Lei 10.257) dispõe o seguinte:

Art. 10. Os núcleos urbanos informais existentes sem oposição há mais de cinco anos e cuja área total dividida pelo número de possuidores seja inferior a duzentos e cinquenta metros quadrados por possuidor são suscetíveis de serem usucapidos coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.

§ 1° O possuidor pode, para o fim de contar o prazo exigido por este artigo, acrescentar sua posse à de seu antecessor, contanto que ambas sejam contínuas.

§ 2° A usucapião especial coletiva de imóvel urbano será declarada pelo juiz, mediante sentença, a qual servirá de título para registro no cartório de registro de imóveis.

§ 3° Na sentença, o juiz atribuirá igual fração ideal de terreno a cada possuidor, independentemente da dimensão do terreno que cada um ocupe, salvo hipótese de acordo escrito entre os condôminos, estabelecendo frações ideais diferenciadas.

§ 4° O condomínio especial constituído é indivisível, não sendo passível de extinção, salvo deliberação favorável tomada por, no mínimo, dois terços dos condôminos, no caso de execução de urbanização posterior à constituição do condomínio.

§ 5° As deliberações relativas à administração do condomínio especial serão tomadas por maioria de votos dos condôminos presentes, obrigando também os demais, discordantes ou ausentes.

Portanto, são requisitos da usucapião coletiva:

1. posse ad usucapionem;
2. área urbana superior a 250 metros quadrados por possuidor;
3. utilizar o bem como sua moradia;
4. não pode ter outro imóvel rural ou urbano;
5. não é possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor.

Um ponto importante, aqui, é que a lei 13.465/2017 retirou a expressão “população de baixa renda” do art. 10.

Outro ponto relevante é que, diferente da usucapião urbana, por exemplo, permite-se a soma de posses (art. 10, § 1°, da lei 10.257).

Usucapião especial indígena

Observe o que dispõe o art. 33 do Estatuto do Índio (Lei 6.001/73)

Art. 33. O índio, integrado ou não, que ocupe como próprio, por dez anos consecutivos, trecho de terra inferior a cinqüenta hectares, adquirir-lhe-á a propriedade plena.

O art. 33 da Lei 6.001/73 (Estatuto do Índio) disciplina o tema e exige os seguintes requisitos:

1. posse ad usucapionem do índio (integrado ou não à comunhão nacional)
2. prazo de 10 anos;
3. área não superior a 50 Hectares;

É importante observar que não se aplica a:

• terra da União ocupada por grupos tribais;
• área reservada apontada pela lei 6.001/73 (Estatuto do Índio)
• terras de propriedade coletiva de grupo tribal.

Por fim, é importante observar que já falamos, neste blog, sobre a usucapião de bens móveis.