Hipoteca (Direitos Reais) – Resumo Completo

A hipoteca é o direito real de garantia em que uma pessoa, proprietária de bem imóvel, vincula o seu direito ao cumprimento de uma obrigação.

Em caso de inadimplemento, o credor pode promover a excussão da dívida levando o bem a praça.

No caso do bem ser alienado pelo devedor hipotecário, o gravame acompanhará a coisa (direito de sequela).

É nula a cláusula que proíba a alienação do bem pelo devedor hipotecário, mas pode ser convencionado o vencimento antecipado da dívida em caso de alienação (art. 1.475 do CC/02).

A hipoteca, diferente do penhor, é constituída por meio do registro do contrato de hipoteca no Cartório de Registro de Imóveis.

Na hipótese do valor do imóvel superar 30 salários mínimos, deverá ser feito por escritura pública (art. 108 do CC/02).

É importante lembrar que, no penhor, o registro visa dar publicidade ao ato, não sendo essencial à constituição do direito real de garantia.

O objeto da hipoteca são, como regra, bens imóveis e os respectivos acessórios que, em razão do princípio da gravitação jurídica, seguem o principal.

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Segundo o art. 1.473 do Código Civil, também podem ser objeto de hipoteca:

I – os imóveis e os acessórios dos imóveis conjuntamente com eles;

II – o domínio direto;

III – o domínio útil;

IV – as estradas de ferro;

V – os recursos naturais a que se refere o art. 1.230, independentemente do solo onde se acham;

VI – os navios;

VII – as aeronaves;

VIII – o direito de uso especial para fins de moradia;

IX – o direito real de uso;

X – a propriedade superficiária.

XI – os direitos oriundos da imissão provisória na posse, quando concedida à União, aos Estados, ao Distrito Federal, aos Municípios ou às suas entidades delegadas e respectiva cessão e promessa de cessão.

A hipoteca poderá ser:

convencional;
legal;
judicial.

A hipoteca convencional é aquela que nasce da manifestação de vontade por meio de um contrato.

O contrato de hipoteca, para ser registrado, deve apresentar o valor da dívida, o número de parcelas, o valor de cada parcela, os juros e demais encargos.

A hipoteca legal, por sua vez, é imposta pelo ordenamento jurídico, independente da vontade das partes (art. 1.489 do CC/02).

Por fim, a hipoteca judicial é aquela que surge em virtude do registro de sentença condenatória ao pagamento de valores ou bens.

Neste sentido, o art. 495 do CPC dispõe o seguinte:

Art. 495. A decisão que condenar o réu ao pagamento de prestação consistente em dinheiro e a que determinar a conversão de prestação de fazer, de não fazer ou de dar coisa em prestação pecuniária valerão como título constitutivo de hipoteca judiciária.

Para tanto, basta o credor levar ao cartório de registro de imóveis a cópia da sentença e, independente de ordem judicial.

Feita a hipoteca, deve o credor informar o juízo no prazo de 15 dias.

Também é vedado a cláusula que autorize o credor hipotecário a ficar com o bem em caso de inadimplemento da dívida.

Trata-se da vedação ao pacto comissório, característica inerente aos direitos reais de garantia.

A hipoteca deve observar o prazo máximo de 30 anos, ainda que constituída sem prazo expresso.

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O direito admite a a pluralidade de hipotecas (sub-hipotecas), devendo ser respeitada a ordem de preferência entre elas.

Neste sentido, o art. 1.476 dispõe que “o dono do imóvel hipotecado pode constituir outra hipoteca sobre ele, mediante novo título, em favor do mesmo ou de outro credor”.

O Código Civil disciplina, ainda, a hipótese da derrelição que nada mais é do que o abandono do imóvel hipotecado pelo adquirente.

Trata-se de abandono voluntário e consciente.

Neste caso, o adquirente do imóvel hipotecado exonera-se da hipoteca, desde que não tenha se obrigado pessoalmente pelo pagamento das dívidas.

O art. 1.479 do Código Civil, sobre o tema, esclarece que “o adquirente do imóvel hipotecado, desde que não se tenha obrigado pessoalmente a pagar as dívidas aos credores hipotecários, poderá exonerar-se da hipoteca, abandonando-lhes o imóvel”.

Ivo Fernando Pereira Martins

OABSP n. 308461. Advogado graduado em Direito pela Universidade Presbiteriana Mackenzie. Pós-graduado em Direito pela mesma Instituição. Extensão em Mediação e Arbitragem pelo IDC (Instituto de Direito Contemporâneo). Professor de Direito. Atuou como conciliador do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Sócio administrador do escritório Martins Sociedade Individual de Advocacia. Sócio fundador do Direito Desenhado (empresa de ensino jurídico).