O condomínio é a propriedade comum (co-propriedade ou compropriedade).
Desde já, há um problema importante que precisa ser resolvido.
Quando explicamos o tema propriedade, esclarecemos que uma das característica é a exclusividade.
É exclusiva porque uma coisa não pode pertencer a mais de uma pessoa.
Você deve estar pensando: “se é exclusiva, como pode existir o condomínio?”
Para explicar isso, surgiram duas teorias:
- Teoria das propriedades plúrimas;
- Teoria da propriedade integral.
A teoria das propriedades plúrimas parciais disciplina que o condomínio subdivide-se em inúmeras partes ideais e parciais.
Neste cenário, a soma das propriedades ideais e parciais totalizam o condomínio.
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Para teoria da propriedade integral (ou total), externamente, todos são donos do todo, podendo ajuizar ação.
Internamente, contudo, o exercício é limitado ao direito dos demais coproprietários.
Para doutrina majoritária, o Código Civil adota a teoria da propriedade integral.
Existem algumas classificações importantes do condomínio.
Quando ao fato que lhe dá origem, o condomínio pode ser:
- voluntário;
- eventual (ou incidental);
- legal.
O primeiro decorre da vontade das partes, ao passo que o segundo não decorre da vontade das partes.
O condomínio legal, em contrapartida, é criado pela lei.
Quanto ao seu estado, o condomínio poderá ser:
- pro diviso;
- pro indiviso.
O condomínio pro diviso é aquele que ocorre em face de bem divisível, seja juridicamente divisível, seja fisicamente divisível.
O condomínio pro indiviso, contudo, é aquele que ocorre em face de bem indivisível.
É justamente esta espécie de condomínio que relativiza a característica da exclusividade inerente a propriedade, motivo pelo qual aplica-se a teoria da propriedade integral (ou total) como forma de explicar o tema.
Presume-se iguais as partes ideais dos condôminos (art. 1.315, parágrafo único, CC/02).
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Condomínio (Direito Civil) – Resumo Completo
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Cada condômino deverá:
- Concorrer com as despesas de conservação ou divisão da coisa;
- Suportar os ônus a que estiver sujeita.
O Código Civil esclarece que “cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la” (art. 1.314 do CC/02).
Por isso, cada condômino pode defender a propriedade e a posse “do todo”, exercendo espécie de legitimidade extraordinária (art. 18 do CPC).
É preciso lembrar, ainda, que o condomínio anda em paralelo com o direito de preferência.
Isso porque “nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros” (art. 1.314, parágrafo único, do CC/02).
A ideia principal é evitar o conflito entre os condôminos.
É importante lembrar que “a coisa comum a dois ou mais proprietários não pode ser dada em garantia real, na sua totalidade, sem o consentimento de todos; mas cada um pode individualmente dar em garantia real a parte que tiver” (art. 1.420, §2°, CC/02).
O código, ainda, autoriza a renúncia daquele condômino que não quer pagar despesas e dívidas.
Nesta hipótese, podem os demais condôminos assumir as despesas e dívidas para receber a parte ideal do condômino renunciante.
No caso, contudo, de nenhum condômino assumir o pagamento das despesas e dívidas, deve-se dividir a coisa comum (art. 1.316, §2°, CC/02).
As dívidas no condomínio podem:
- ser contraída por todos, sem se discriminar a parte de cada um;
- ser contraída por um dos condôminos em proveito da comunhão e durante a comunhão.
No primeiro caso, entende-se que cada um obrigou-se proporcionalmente ao seu quinhão, exceto se for estipulado solidariedade.
No segundo caso, o condômino contratante fica obrigado a responder pela obrigação, contudo, terá ação regressiva contra os demais.
Quanto a divisão do condomínio, esclarece o Código Civil que “a todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão” (art. 1.320 do CC/02).
Aliás, pela autonomia da vontade, podem os condôminos acordarem que a coisa comum torna-se indivisa por prazo não superior a 5 anos.
Este prazo de 5 anos é prorrogável, exceto quando a divisão é estabelecida pelo doador ou testador.
Aplicam-se à divisão do condomínio, no que couber, as regras de partilha de herança (arts. 2.013 a 2.022).
Por fim, quanto a natureza, o condomínio poderá ser:
- ordinário;
- edilício.
No condomínio ordinário tudo será propriedade comum, ao passo que, no condomínio edilício, coexistem propriedade comum e propriedade exclusiva.
