O condomínio edilício é, como é de se presumir, o condomínio em edificações.
Trata-se, em verdade, de espécie do condomínio geral.
Você pode estar se perguntando: “mas o que diferencia o condomínio geral/ comum do condomínio edilício?“
Na prática, a diferença é que, no condomínio edilício, coexistem partes comuns (por exemplo, piscina, elevador, etc) e parte exclusiva (por exemplo, o apartamento).
A área externa, em regra, é área comum.
Entretanto, nada impede que seja diferente, desde que com previsão na constituição do condomínio.
Dois atos são essenciais à regularização do condomínio edilício:
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- Registro;
- Convenção.
No registro, é preciso:
- Discriminar o que é propriedade comum e o que é propriedade exclusiva.;
- Estabelecer a fração ideal de cada unidade exclusiva sobre terreno;
- Finalidade do condomínio;
Enquanto o registro institui o condomínio, a convenção é a responsável pela constituição do condomínio.
Podemos concluir, então, que o registro é responsável pela fundação/ criação do condomínio.
A convenção, por sua vez, é quem organiza e formaliza o condomínio.
Aliás, esses são os termos utilizados pelo próprio Código Civil, vale citar:
Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:
(…)
Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
O registro da convenção de condomínio no Cartório de Registro de Imóveis resguarda, ao documento, eficácia erga omnes (art. 1.333, parágrafo único, do CC/02).
Qual é a natureza jurídica da convenção de condomínio?
Sobre o tema, temos três correntes doutrinárias importantes.
1° corrente: é um contrato.
Segundo esta corrente, a convenção de condomínio é um contrato.
O problema apontado pela doutrina relaciona-se ao princípio da relatividade dos efeitos do contrato.
Segundo este, os efeitos contratuais atingem, apenas, as partes do contrato, não atingindo terceiros.
Neste cenário, caso o condômino vendesse seu apartamento a um terceiro, o novo morador, a luz do princípio supracitado, não estaria obrigado a seguir a convenção de condomínio, pois ele, em nenhum momento, participou da constituição da convenção, como participou o primeiro.
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2° corrente: é uma norma
Para segunda corrente, convenção de condomínio é uma norma.
Salta ao s olhos a falta de coerência desta corrente, pois, para ser norma, deve ultrapassar processo legislativo, definido pelo Poder Constituinte Originário.
Por isso, esta corrente também é bastante criticada.
3° corrente: é um ato regra
Por fim, a terceira corrente defende que a convenção de condomínio é um ato regra.
Neste contexto, a convenção é definida como um ato jurídico que vale como regra para os condôminos, possuindo eficácia imediata.
Deveres dos condôminos
Segundo o art. 1.336 do Código civil, são deveres dos condôminos:
- I – pagar contribuições condominiais
- II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação
- III – não alterar forma e cor da fachada
- IV – dar as suas partes a mesma destinação que tem o edifício
O descumprimento do inciso I (atraso no pagamento) enseja multa de 2%.
Já a multa por descumprir os incisos II, III e IV é de até 5 vezes o valor da contribuição condominial.
A mesma multa pode ser aplicada aquele que, reiteradamente, deixa de cumprir seus deveres perante o condomínio, desde que aprovado por 3/4 dos condôminos.
Além disso, é também dever do condômino evitar qualquer espécie de comportamento antissocial apto, por exemplo, a prejudicar o sossego e a saúde dos vizinhos.
Neste caso, no caso de reiterado comportamento antissocial será possível aplicar multa de até 10 vezes o valor da contribuição condominial até ulterior deliberação da assembleia.
- Questão: observe como o tema “multa” e “comportamento antissocial do condômino” foi cobrado na prova da OAB.
Vagas de Garagem no Condomínio Edilício
Há, em regra, três possibilidades.
- Vaga de garagem com matrícula destacada da matrícula do apto, com fração ideal sobre o terreno determinado. Neste caso, será propriedade exclusiva e não comum.
- Na matrícula do apto consta direito ao uso de vaga de garagem, devidamente descrito e delimitado;
- Na matrícula do apto consta direito ao uso de uma vaga, sem delimitação;
A primeira hipótese, pode-se falar em usucapião da vaga de garagem, desde que preenchido os requisitos para tanto.
Administração do condomínio
A assembleia tem que ocorrer sempre, ao menos, uma vez ao ano.
Trata- se da pauta mínima obrigatória.
É a denominada assembleia ordinária.
Fora deste contexto, podem ocorrer assembleias extraordinárias.
A assembleia extraordinária, contudo, pode ser convocada, a qualquer tempo, pelo síndico ou 1/4 dos condôminos.
A assembleia Ordinária deve apresentar:
- Prestação de contas
- Orçamento para o próximo ano
A assembleia extraordinária, por sua vez, pode ser convocada a qualquer tempo pelo síndico ou ¼ dos condôminos.
A convocação da assembleia segue os seguintes termos:
- 1ª convocação: deve ter 50% + 1 condômino para assembleia poder instaurar-se;
- 2ª convocação: Instaura-se com qualquer numero.
A assembleia para destituir o síndico pode ser convocada por 1/4 dos condôminos.
O mandato do síndico perdura por 2 anos e pode ser renovado.
Para fins didáticos, cito, abaixo, alguns quóruns importantes em relação ao
- A alteração da convenção precisa de 2/3 dos condôminos.
- A alteração destinação do edifício depende de 2/3 dos condôminos, conforme art. 1.351 do CC/02 (atenção, pois antes da lei 14.405/2021 exigia-se unanimidade).
- A construção de novo pavimento (e.g. garagem) depende da aprovação da unanimidade dos condôminos, conforme art. 1.343 do CC/02.
- A realização de obras no condomínio segue a seguinte sistemática de aprovação:
- benfeitoria necessária: independe de autorização dos condôminos;
- benfeitoria útil: depende da maioria dos condôminos;
- benfeitoria voluptuária: depende de 2/3 dos condôminos.
Você pode estar se perguntando: “e se, durante a assembleia, não participar gente suficiente para constituir o quórum especial?“
A lei 14.309/2022 regulamentou, para esses casos, a possibilidade de instituir a assembleia permanente.
Na prática, é como se o síndico, em relação ao tema que depende de quórum especial, estende-se a assembleia por até 60 dias para que as pessoas possam votar.
Além disso, deve-se respeitar os requisitos do art. 1.353, § 1º, do Código Civil:
Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quórum especial.
§ 1º Quando a deliberação exigir quórum especial previsto em lei ou em convenção e ele não for atingido, a assembleia poderá, por decisão da maioria dos presentes, autorizar o presidente a converter a reunião em sessão permanente, desde que cumulativamente:
I – sejam indicadas a data e a hora da sessão em seguimento, que não poderá ultrapassar 60 (sessenta) dias, e identificadas as deliberações pretendidas, em razão do quórum especial não atingido;
II – fiquem expressamente convocados os presentes e sejam obrigatoriamente convocadas as unidades ausentes, na forma prevista em convenção;
III – seja lavrada ata parcial, relativa ao segmento presencial da reunião da assembleia, da qual deverão constar as transcrições circunstanciadas de todos os argumentos até então apresentados relativos à ordem do dia, que deverá ser remetida aos condôminos ausentes;
IV – seja dada continuidade às deliberações no dia e na hora designados, e seja a ata correspondente lavrada em seguimento à que estava parcialmente redigida, com a consolidação de todas as deliberações.
Ainda em relação a lei 14.309/2022, é importante consignar que a norma também regulamentou a assembleia virtual (ou eletrônica).
Aliás, a lei esclarece que a assembleia poderá ser, inclusive, hibrida, ou seja, com participantes presenciais e participantes que acessam a assembleia por meio da internet (Art. 1.354-A, § 4º, do CC/02).
Sobre a convocação desta espécie de assembleia, observe o que dispõe o art. 1.354-A do Código Civil:
Art. 1.354-A. A convocação, a realização e a deliberação de quaisquer modalidades de assembleia poderão dar-se de forma eletrônica, desde que:
I – tal possibilidade não seja vedada na convenção de condomínio;
II – sejam preservados aos condôminos os direitos de voz, de debate e de voto.
§ 1º Do instrumento de convocação deverá constar que a assembleia será realizada por meio eletrônico, bem como as instruções sobre acesso, manifestação e forma de coleta de votos dos condôminos.
§ 2º A administração do condomínio não poderá ser responsabilizada por problemas decorrentes dos equipamentos de informática ou da conexão à internet dos condôminos ou de seus representantes nem por quaisquer outras situações que não estejam sob o seu controle.
§ 3º Somente após a somatória de todos os votos e a sua divulgação será lavrada a respectiva ata, também eletrônica, e encerrada a assembleia geral.
§ 4º A assembleia eletrônica deverá obedecer aos preceitos de instalação, de funcionamento e de encerramento previstos no edital de convocação e poderá ser realizada de forma híbrida, com a presença física e virtual de condôminos concomitantemente no mesmo ato.
§ 5º Normas complementares relativas às assembleias eletrônicas poderão ser previstas no regimento interno do condomínio e definidas mediante aprovação da maioria simples dos presentes em assembleia convocada para essa finalidade.
§ 6º Os documentos pertinentes à ordem do dia poderão ser disponibilizados de forma física ou eletrônica aos participantes.
