Servidão (Direitos Reais) – Resumo Completo

A servidão é um direito real sobre imóvel alheio que impõe um encargo (ônus) ao prédio serviente em favor do prédio dominante.

O objetivo da servidão é tornar a propriedade do prédio dominante mais útil ou condizente com sua finalidade.

Em contrapartida, o prédio serviente tem seu uso parcialmente restringido.

Art. 1.378 do Código Civil: A servidão proporciona utilidade para o prédio dominante, e grava o prédio serviente, que pertence a diverso dono, e constitui-se mediante declaração expressa dos proprietários, ou por testamento, e subseqüente registro no Cartório de Registro de Imóveis.

É importante observar, desde já, que a servidão atinge apenas bem imóvel vizinho.

• Dica: você pode aprender mais com o direito civil desenhado.

Isso não significa, contudo, que atinge apenas imóveis lindeiros (que fazem fronteira…).

É possível servidão em face de imóveis que não fazem fronteira com o prédio dominante.

O dono do prédio serviente não pode embaraçar o exercício legítimo da servidão (art. 1.383 do CC/02).

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Em contrapartida, este direito real restringe-se às necessidades do prédio dominante, evitando-se, quanto possível, agravar o encargo do prédio serviente (art. 1.385 do CC/02).

A doutrina costuma apontar que a servidão predial serve à coisa e não ao dono.Significa que bem imóvel fica onerado (e não a pessoa…).

Não se trata, portanto, de uma obrigação pessoal de fazer ou não fazer.

Fala-se que a obrigação que surge com a constituição da servidão é propter rem.

Quando constituída para certa finalidade, não poderá ser ampliada ou alterada.

São exemplos deste direito real a:

1. Servidão de passagem;
2. servidão de não construir acima de determinada altura;
3. Servidão de dutos;
4. etc.

A servidão poderá ser constituída por:

1. Ato inter vivos;
2. Por testamento;
3. Por sentença;
4. Por usucapião.

Caso o dono do prédio serviente seja casado, será preciso vênia conjugal, exceto no regime de separação total de bens (art. 1.647, I, CC/02).

A servidão constituída por ato inter vivos poderá ser:

1. gratuita;
2. onerosa.

A constituição deste direito real por testamento poderá ocorrer por meio de testamento público, particular ou cerrado.

Também poderá ocorrer a constituição da servidão por usucapião.

• Dica: acesse a lei 8.245 (lei da locação) comentada e desenhada.

Neste caso, o prazo para aquisição por usucapião será de:

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Servidão (Direitos Reais) – Resumo Completo

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• 10 anos, quando houver exercício contínuo com justo título e boa-fé (art. 1.379 e art. 1.242, ambos do CC/02)
• 20 anos, quando não houver justo título (art. 1.379 do CC/02).

Observe que o prazo de 10 anos segue os mesmos requisitos para aquisição de imóvel pela usucapião ordinária.

É importante diferenciar a servidão do direito de vizinhança.

Os direitos de vizinhança são criados por lei, ao passo que a servidão, regra geral, é constituída por um negócio jurídico (e.g. testamento, contrato, etc).

Além disso, o objetivo do direito de vizinhança não é melhorar o uso de um prédio dominante, mas sim melhorar a coexistência entre vizinhos.

Por fim, o direito de vizinhança tem natureza jurídica de limite legal ao exercício de propriedade.

Em contraposição, a servidão tem natureza jurídica de direito real.

É importante não confundir a servidão de passagem (direito real) com a passagem forçada.

A servidão é um direito real que deve ser estabelecido por contrato ou testamento e registrado, enquanto a passagem forçada é um direito de vizinhança que surge da necessidade de acesso a via pública.

Na prática, a passagem forçada decorre do direito de vizinhança que surge automaticamente devido ao encravamento do imóvel de Abílio.

Observe como o tema foi cobrado na prova da OAB:

Características da servidão

A servidão é:

1. Perpétua;
2. Acessória;
3. Atípica;
4. Inalienável;

É perpétua, pois não se extingue com a morte ou, sequer, com a alienação do prédio.

Com exceção da hipótese de desapropriação, a servidão só se extingue em relação à terceiros quando cancelada (art. 1.387 do CC/02).

Em paralelo, é acessória, pois só existe em função da propriedade.

É, também, atípica, pois a lei não esgota as modalidades de servidão.

Por fim, é inalienável, eis que não pode ser alienada separadamente do direito de propriedade.

Classificação

Quanto ao imóvel que recai, a servidão poderá ser:

1. servidão urbana;
2. servidão rural.

A servidão urbana guarda relação com a fruição de edifícios.

É o caso, por exemplo, do dever de não edificar acima de determinada altura.

Em paralelo, a servidão rustica guarda relação com o solo e não com o prédio.

Por exemplo, servidão de passagem.

Quanto ao direito concedido, a servidão poderá ser:

1. servidão positiva;
2. servidão negativa.

Na primeira, o titular do prédio dominante poderá fazer algo no prédio serviente (e.g servidão de passagem), ao passo que, no segundo, o titular do prédio serviente deve se abster de praticar determinado ato.

Quanto a necessidade de um ato humano para o exercício, a servidão poderá ser:

1. servidão contínua;
2. servidão não aparente.

A primeira depende de conduta humana reiterada (e.g. servidão de passagem), ao passo que a segunda é aquela que não é possível visualizar, pois não apresenta sinais exteriores (e.g. servidão de vistas).

Hipóteses de extinção da servidão

O Código Civil apresenta dois dispositivos importantes em relação a extinção da servidão, cumpre citá-los:

Art. 1.388. O dono do prédio serviente tem direito, pelos meios judiciais, ao cancelamento do registro, embora o dono do prédio dominante lho impugne:I – quando o titular houver renunciado a sua servidão;II – quando tiver cessado, para o prédio dominante, a utilidade ou a comodidade, que determinou a constituição da servidão;III – quando o dono do prédio serviente resgatar a servidão.

Art. 1.389. Também se extingue a servidão, ficando ao dono do prédio serviente a faculdade de fazê-la cancelar, mediante a prova da extinção:I – pela reunião dos dois prédios no domínio da mesma pessoa;II – pela supressão das respectivas obras por efeito de contrato, ou de outro título expresso;III – pelo não uso, durante dez anos contínuos.