O direito do promitente comprador é o direito real de aquisição sobre bem imóvel alheio que nasce do registro do compromisso/ promessa de compra e venda em que não se pactuou direito de arrependimento.
É o que dispõe o art. 1.417 do Código Civil, vale citar:
Art. 1.417 do Código Civil: Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
Trata-se, portanto, de direito real com previsão no art. 1.225, VII, do CC/02 e consignado em uma promessa irretratável de compra e venda.
O promissário comprador, diante da quitação, tem direito potestativo à aquisição do bem.
Falamos sobre direito potestativo quando expliquei decadência (recomendo a leitura…).
Curioso observar que é possÃvel falar em direito potestativo à aquisição do bem mesmo diante do adimplemento parcial, desde que substancial (teoria do adimplemento substancial).
A teoria do inadimplemento substancial impede a rescisão quando verificado que o contrato foi quase todo cumprido.
É o caso, por exemplo, do promissário comprador que quitou 90% do contrato.
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Evidente, contudo, que, embora o promissário vendedor não possa impedir a aquisição, poderá cobrar o promissário comprador por meio de um ação de cobrança.
O promissário comprador, neste cenário, terá todos os poderes inerentes ao domÃnio (usar, gozar, dispor e reaver), ao passo que o promissário vendedor terá, apenas, o direito de resolver o contrato ante eventual inadimplemento.
É importante observar que é preciso estar registrado, caso contrário é apenas um contrato (direito obrigacional), gerando efeito inter partes (e não erga omnes como é da natureza dos direitos reais).
Observe que a promessa de compra e venda sem direito de arrependimento, em verdade, é um contrato definitivo (e não um contrato preliminar…).
Por se tratar de direito real sobre bem imóvel, será preciso obter vênia conjugal, exceto no regime de separação total de bens (art. 1.647, I, CC/02).
Após o registro do documento no Cartório de Registro de Imóveis, o direito real do promitente comprador ganha eficácia erga omnes.
Com o registro, nasce o direito de sequela.
Sequela é o poder ou prerrogativa de perseguir/ buscar o bem, não importando quem o detenha e onde se encontre.
Neste cenário, será possÃvel impor adjudicação do bem.
Observe o que dispõe o art. 1.418 do Código Civil:
Art. 1.418 do Código Civil: O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
No Código de Processo Civil, o provimento jurisdicional vem disciplinado no art. 501 do CPC, senão vejamos:
Art. 501 do Código de Processo civil: Na ação que tenha por objeto a emissão de declaração de vontade, a sentença que julgar procedente o pedido, uma vez transitada em julgado, produzirá todos os efeitos da declaração não emitida.
Uma questão interessante que surge na doutrina é a seguinte: “o direito de adjudicação depende do registro?“.
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Direito do Promitente Comprador (Direito Civil) – Resumo Completo
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Segundo a súmula 239 do STJ, “o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis“.
Neste sentido também o enunciado 95 da I jornada de direito civil, cumpre destacar:
O direito à adjudicação compulsória (art. 1.418 do novo Código Civil), quando exercido em face do promitente vendedor, não se condiciona ao registro da promessa de compra e venda no cartório de registro imobiliário (Súmula n. 239 do STJ).(Enunciado 95 da I Jornada de Direito Civil)
