A superfície é o direito real em que o proprietário concede ao superficiário o direito de construir ou plantar.
Para entender melhor o tema, assista nosso vídeo antes de continuar a leitura.
Observe o que dispõe o art. 1.369 do CC/02:
“Art. 1.369. O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis.Parágrafo único. O direito de superfície não autoriza obra no subsolo, salvo se for inerente ao objeto da concessão.”
Um ponto que, desde já, merece atenção é a necessidade de escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis (CRI).
O art. 108 do Código Civil impõe a necessidade de escritura pública para “constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País“.
Ocorre que, na superfície, o limite de 30 salários mínimos NÃO se aplica.
Em outras palavras, a superfície deve ser feita por escritura pública e deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis, ainda que o valor do imóvel não supere 30 salários mínimos.
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Outro detalhe importante é que o terreno e a construção (ou plantação) formam patrimônios distintos e autônomos.
Sobre o tema, o enunciado 321 da IV jornada de direito civil assim dispõe:
“Os direitos e obrigações vinculados ao terreno e, bem assim, aqueles vinculados à construção ou à plantação formam patrimônios distintos e autônomos, respondendo cada um de seus titulares exclusivamente por suas próprias dívidas e obrigações, ressalvadas as fiscais decorrentes do imóvel.”(Enunciado 321 da IV jornada de Direito Civil )
Segundo o Código Civil, o direito de superfície garante ao superficiário, por tempo determinado, o direito de construir ou plantar no terreno, de forma gratuita ou onerosa.
Contudo, é importante observar que o Estatuto da Cidade também regulamenta o tema com algumas diferenças.
Leia, atentamente, o que dispõe o art. 21 da lei 10.257 (Estatuto da Cidade):
“Art. 21. O proprietário urbano poderá conceder a outrem o direito de superfície do seu terreno, por tempo determinado ou indeterminado, mediante escritura pública registrada no cartório de registro de imóveis.”(Estatuto da Cidade)
Para ser didático, vou apontar, abaixo, as principais diferenças.
1. Código Civil
- Permite o uso da superfície sobre a propriedade urbana ou rural;
- Pode ser concedida apenas por tempo determinado;
- Em regra, não abrange o subsolo.
2. Estatuto da Cidade
- Permite o uso da superfície sobre a propriedade urbana;
- Pode ser concedida por tempo determinado ou indeterminado;
- Abrange o subsolo.
Na doutrina, existe forte debate em relação tema.
Discute a doutrina se o Código Civil, neste particular, derrogou o Estatuto da Cidade.
Isso porque, enquanto o Estatuto da Cidade regulamentava apenas o instituto na área urbana, passou o Código Civil a regulamentar os dois (urbana e rural).
A corrente majoritária, contudo, entende que não houve derrogação, já que a razão da lei é diferente.
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Superfície (Direitos Reais) – Resumo Completo
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Sobre o tema, o enunciado 93 da I jornada de direito civil do CJF assim disciplina:
“As normas previstas no Código Civil sobre direito de superfície não revogam as relativas a direito de superfície constantes do Estatuto da Cidade (Lei n. 10.257/2001) por ser instrumento de política de desenvolvimento urbano.“(Enunciado 93 da I jornada de Direito Civil)
O direito de superfície foi criado para substituir a enfiteuse.
A enfiteuse era mais “rígido”, pois, necessariamente era perpétua e onerosa.
O ordenamento jurídico atual mantém as enfiteuses antigas, proibindo, contudo, a constituição de novas enfiteuses ou subenfiteuses (art. 2.038 do CC/02).
O direito de superfície resguarda, ainda, o direito de preferência entre proprietário e superficiário.
“Em caso de alienação do imóvel ou do direito de superfície, o superficiário ou o proprietário tem direito de preferência, em igualdade de condições” (art. 1.373 do CC/02).
Concedida a superfície para determinada finalidade, o superficiário não poderá dar destinação diversa ao terreno, sobe pena de resolução (art. 1.374 do CC/02).
No caso de desapropriação, a indenização será direcionada ao proprietário e ao superficiário, no valor correspondente ao direito real de cada um (art. 1.376 do CC/02)
Como podemos observar no conceito, o direito de superfície poderá ser:
- Gratuito;
- Oneroso.
É importante destacar que, ainda que gratuito, pode existir vantagem auferida pelo proprietário já que o instituto não é perpétuo e poderá devolver, ao final, a superfície “valorizada” (com construção…).
Art. 1.375 do Código Civil: Extinta a concessão, o proprietário passará a ter a propriedade plena sobre o terreno, construção ou plantação, independentemente de indenização, se as partes não houverem estipulado o contrário.
A superfície onerosa, por sua vez, impõe contraprestação.
No direito, chamamos essa contraprestação de cânon superficiário ou solarium.O direito de superfície não deixa de ser, também, um mecanismo importante voltado ao cumprimento da função social da propriedade.
Em outras palavras, a propriedade não fica abandonada, sem uso…
Além disso, “o superficiário responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre o imóvel” (art. 1.371 do CC/02).
Uma pergunta comum que surgia era a seguinte: “é possível construir em imóvel já construído?“
No direito, chamamos isso de superfície por cisão.
Parte da doutrina não admitia essa possibilidade, exceto se o contrato disciplinasse a demolição prévia para posterior construir.
Em posição diametralmente oposta, o enunciado 250 da III jornada de direito civil dispõe que “admite-se a constituição do direito de superfície por cisão“.
Em paralelo, também existia na doutrina a discussão quanto a possibilidade de construir sobre propriedade construída.
É o que se chamava de superfície em 2° grau (ou sobrelevação).
Sobre o tema, o enunciado 568 da VI jornada de direito civil disciplinou que “o direito de superfície abrange o direito de utilizar o solo, o subsolo ou o espaço aéreo relativo ao terreno, na forma estabelecida no contrato, admitindo-se o direito de sobrelevação, atendida a legislação urbanística“.
A discussão foi sepultada, contudo, com a inclusão do direito de laje no rol de direitos reais (art. 1.225, XIII, CC/02).
Diante deste cenário, fala-se que o direito de laje, em verdade, é uma modalidade do direito real de superfície.
O art. 1.510-A do Código Civil disciplinou o tema nos seguintes termos:
Art. 1.510-A. O proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície superior ou inferior de sua construção a fim de que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre o soloCódigo Civil
Por se tratar de um direito real independente, dedicarei um capítulo específico para tratar do tema.
A constituição da superfície poderá se dar por ato:
- inter vivos
- causa mortes
Considerando que pode-se transferir a propriedade por testamento, entende-se, por coerência, que também poderá transmitir a superfície.
Por fim, é curioso observar que parcela da doutrina admite a usucapião da superfície, de forma isolada, sem aquisição da propriedade.
Características da Superfície
São características da superfície a:
- impessoalidade;
- temporariedade;
- divisibilidade.
Em razão da impessoalidade, tanto a superfície como a propriedade do solo podem ser transferidas a terceiro por contrato ou sucessão (art. 1.372).
Além disso, a superfície não pode ser concedida em caráter perpétuo, logo, é temporária.
O prazo máximo da superfície é de 30 anos.
Por fim, a superfície pode ser fracionada entre os superficiários, motivo pelo qual é divisível.
