O direito real de laje é um direito autônomo e independente previsto no art. 1.225, XIII, do Código Civil.
Antigamente, o direito real de laje era associado à propriedade superficiária.
A ideia era a de que o proprietário superficiário concedia o direito de construir sobre a sua propriedade superficiária e, daí, surgia o direito real de laje.
Por isso, o direito real de laje estava, em sua origem, conectado ao direito real de superfície.
Após, o direito real de laje passa a ser estudado como um direito independente.
Aliás, diferente da superfície, o direito real de laje não é uma propriedade resolúvel.
Um pressuposto importante para falar-se em direito real de laje é a coexistência de unidades autônomas no mesmo local.
O lajeário é o titular do direito real de laje e, como consequência, possui faculdades jurídicas relacionadas ao domínio.
Acesse o Mapa Mental dessa Aula
- ✅Revisão rápida
- ✅Memorização simples
- ✅Maior concentração
- ✅Simplificação do conteúdo.
A regulamentação do direito real de laje está nos art. 1.510-A ao art. 1.510-E, todos do Código Civil.
Trata-se de regulamentação introduzida pela lei 13.465/2017.
Observe o que dispõe o art. 1.510-A do Código Civil:
Art. 1.510-A. O proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície superior ou inferior de sua construção a fim de que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo.
§ 1° O direito real de laje contempla o espaço aéreo ou o subsolo de terrenos públicos ou privados, tomados em projeção vertical, como unidade imobiliária autônoma, não contemplando as demais áreas edificadas ou não pertencentes ao proprietário da construção-base.
§ 2° O titular do direito real de laje responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre a sua unidade.
§ 3° Os titulares da laje, unidade imobiliária autônoma constituída em matrícula própria, poderão dela usar, gozar e dispor.
§ 4° A instituição do direito real de laje não implica a atribuição de fração ideal de terreno ao titular da laje ou a participação proporcional em áreas já edificadas.
§ 5° Os Municípios e o Distrito Federal poderão dispor sobre posturas edilícias e urbanísticas associadas ao direito real de laje.
§ 6° O titular da laje poderá ceder a superfície de sua construção para a instituição de um sucessivo direito real de laje, desde que haja autorização expressa dos titulares da construção-base e das demais lajes, respeitadas as posturas edilícias e urbanísticas vigentes.
A primeira observação importante é que o o direito real de laje pode contemplar espaço aéreo ou o subsolo, inclusive de terrenos públicos (art. 1.510-A, § 1° , do CC/02)
Além disso, observe que a laje é unidade, juridicamente, autônoma, pois:
- Possui matrícula própria (art. 1.510-A, § 3°, do CC/02);
- Encargos e Tributação próprios da unidade, cujo contribuinte será o titular da laje (art. 1.510-A, § 2°, do CC/02);
- O titular poderá usar, gozar a dispor (art. 1.510-A, § 3°, do CC/02), ou seja, possui faculdades inerentes ao domínio (art. 1.228 do CC/02)
Entretanto, é preciso ter atenção, pois o lajeário NÃO é titular de fração ideal do terreno.
O lajeário será titular apenas do direito real de laje, motivo pelo qual não se confunde com o condomínio.
Além disso, destaca o art. 1.510-B do Código Civil que “é expressamente vedado ao titular da laje prejudicar com obras novas ou com falta de reparação a segurança, a linha arquitetônica ou o arranjo estético do edifício, observadas as posturas previstas em legislação local“.
Aliás, a ideia segue a linha de raciocínio do próprio art. 1.510, § 6°, que acabamos de ler.
Segundo esse dispositivo, o titular da laje pode ceder a superfície de sua construção para a instituição de um sucessivo direito real de laje, contudo, precisará:
- Da autorização expressa dos titulares da construção base e demais lajes;
- Respeitar as posturas edilícias e urbanísticas vigentes.
- Questão: observe como o “direito real de laje” foi cobrado na prova da OAB.
A instituição do Direito Real de Laje, ainda, cria o direito de preferência (art. 1.510-D do CC/02) em relação ao titular da construção-base, bem como em relação aos demais titulares dos direitos de laje.
A lei, contudo, estabelece que a preferência, em primeiro lugar, cabe ao titular da construção-base e, após, aos titulares das lajes.
Assista Agora a Aula Desenhada de
Direito Real de Laje (Direito Civil): Resumo Completo
- ✅Mais didática
- ✅Fácil entendimento
- ✅Sem enrolação
- ✅Melhor revisão
Você pode estar se perguntando: “mas e se houver mais de uma laje… Como fica a ordem de preferência em relação aos lajearios?“.
Para resolver essa situação, o art. 1.510-D, § 2°, dispõe que “Se houver mais de uma laje, terá preferência, sucessivamente, o titular das lajes ascendentes e o titular das lajes descendentes, assegurada a prioridade para a laje mais próxima à unidade sobreposta a ser alienada“.
Todos serão cientificados por escrito para que se manifestem no prazo de trinta dias, salvo se o contrato dispuser de modo diverso.
O titular da construção-base ou da laje a quem não se der conhecimento da alienação poderá, mediante depósito do respectivo preço, haver para si a parte alienada a terceiros, se o requerer no prazo decadencial de cento e oitenta dias, contado da data de alienação.
Quanto a extinção do direito real de laje, esclarece o art. 1.510-E do Código Civil o seguinte:
Art. 1.510-E. A ruína da construção-base implica extinção do direito real de laje, salvo:
I – se este tiver sido instituído sobre o subsolo;
II – se a construção-base for reconstruída no prazo de 5 (cinco) anos.
Parágrafo único. O disposto neste artigo não afasta o direito a eventual reparação civil contra o culpado pela ruína.
