1. Contexto Constitucional e Histórico
- Origem e transformação: Historicamente, o “ITBI” tinha âmbito mais abrangente, sendo de competência estadual antes da Constituição de 1988, incidindo tanto sobre transmissões onerosas inter vivos quanto sobre transmissões gratuitas (por doação ou sucessão causa mortis).
- Mudança com a CF/88: A Constituição Federal de 1988 separou o imposto antes existente (ITBI “genérico” dos estados) em dois tributos distintos:
- ITCD (ou ITCMD), de competência dos Estados e do Distrito Federal, incidente sobre transmissões gratuitas de bens e direitos (doação e causa mortis).
- ITBI, de competência dos Municípios, incidente apenas sobre transmissões inter vivos, por ato oneroso, de bens imóveis.
Dessa forma, o ITBI municipal corresponde apenas a uma “fatia” do antigo imposto estadual, tendo sido retiradas as transmissões gratuitas de seu campo de incidência.
2. Normas Gerais e Competência Legislativa
- Artigo 146, inciso III, alínea “a” da CF: Determina que lei complementar estabeleça normas gerais sobre fato gerador, base de cálculo e contribuinte dos impostos.
- Código Tributário Nacional (CTN): Foi editado antes da CF/88, em um período em que o ITBI era um imposto estadual abrangendo tanto transmissões onerosas quanto gratuitas. Com a nova ordem constitucional, as regras do CTN relativas a transmissões inter vivos e onerosas de bens imóveis, embora originalmente previstas para os estados, passam a valer para os municípios.
- Diferença em relação ao IPVA: Enquanto para o IPVA não existe, até hoje, lei complementar nacional específica, no caso do ITBI há respaldo no CTN (recepcionado como lei complementar), ainda que o contexto histórico exija adaptar a interpretação ao atual quadro constitucional.
3. Fato Gerador do ITBI
- Incidência sobre transmissão inter vivos e onerosa: O ITBI municipal recai sobre a transferência da propriedade ou de direitos reais sobre imóveis (exceto os de garantia, como hipoteca, penhor e anticrese), desde que a transmissão seja:
- Inter vivos (entre pessoas vivas),
- Onerosa (há contrapartida econômica),
- E envolva bem imóvel ou direitos reais a ele relativos.
- Exclusão das transmissões gratuitas: Caso a transmissão seja por doação ou por herança (causa mortis), o imposto incidente é o ITCD estadual, não o ITBI municipal.
4. Momento da Ocorrência do Fato Gerador
- Transmissão da propriedade imobiliária: Diferentemente da aquisição de bens móveis (como veículos), a propriedade imobiliária só se transmite com o registro do título aquisitivo no Cartório de Registro de Imóveis.
- Jurisprudência do STF: O Supremo Tribunal Federal firmou entendimento de que o fato gerador do ITBI ocorre apenas no momento do registro da transferência no registro de imóveis. Não basta a promessa de compra e venda, nem a quitação do preço, nem a lavratura de escritura pública. Sem o registro do título, não há fato gerador do ITBI.
5. Imunidades Constitucionais
- Imunidade em operações societárias: A Constituição Federal (artigo 156, §2º) prevê a não incidência do ITBI em determinadas situações, tais como:
- Na transmissão de bens e direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica para a integralização de capital.
- Na transmissão de bens e direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica.
- Exceção à imunidade: Se a atividade preponderante da pessoa jurídica beneficiária da transmissão for a compra e venda de imóveis, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil (ou seja, uma atividade imobiliária), a imunidade não se aplica.
- Definição de atividade preponderante: Nos termos do CTN (artigos 36 e 37), considera-se preponderante a atividade que, em mais de 50% da receita operacional da pessoa jurídica, decorra dessas operações imobiliárias, apurada nos prazos legais. Nesse caso, a não incidência deixa de valer, e o ITBI será devido.
- Integralização além do capital social: O STF já decidiu que a imunidade não alcança o excedente do valor do bem transmitido que ultrapassar o montante do capital social a integralizar. Se, por exemplo, um imóvel de valor muito superior ao capital subscrito for transferido à pessoa jurídica, a imunidade só alcança o valor correspondente à efetiva integralização do capital.
6. Base de Cálculo do ITBI
- Valor venal do imóvel: O CTN indica que a base de cálculo do ITBI é o valor venal do bem imóvel transmitido. Esse valor deve refletir o preço de mercado da propriedade, em condições normais de negociação.
- Diferença em relação ao IPTU: Embora o IPTU também utilize o valor venal, a base de cálculo do ITBI não precisa coincidir com a do IPTU, que geralmente se pauta em valores genéricos (Planta Genérica de Valores).
- Presunção relativa do valor declarado: O valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se verdadeiro. Entretanto, se o Fisco comprovar de modo fundamentado que esse valor é incompatível com o mercado, poderá instaurar processo administrativo para o arbitramento da base de cálculo, assegurando contraditório e ampla defesa ao contribuinte.
- Arrematação em hasta pública: Quando o imóvel é adquirido em leilão judicial, o valor da arrematação serve de parâmetro para a base de cálculo do ITBI, pois reflete a própria expressão de mercado.
7. Progressividade das Alíquotas
- Atual posição jurisprudencial: Diferentemente de outros impostos sobre o patrimônio, a Súmula 656 do STF considera inconstitucional a progressividade de alíquotas do ITBI baseada exclusivamente no valor do imóvel. Embora a doutrina possa discutir a possibilidade de aplicar o princípio da capacidade contributiva, a posição consolidada do STF ainda veda essa forma de progressividade para o ITBI.
8. Lançamento do ITBI
- Formas de lançamento: A depender da legislação municipal, o ITBI pode ser lançado:
- Por declaração do contribuinte, com posterior conferência pela autoridade fiscal,
- Por homologação, quando o contribuinte apura e recolhe o imposto, sujeitando-se à posterior verificação,
- De ofício, quando a autoridade fiscal determina o valor devido ao constatar incorreções ou ausência de declaração.
- Legislação local: Cada município estabelece em sua lei própria qual a forma de lançamento e prazos, devendo o contribuinte observar a norma local aplicável.
